Untervermietung in der Schweiz: Das müssen Sie wissen

Das richtige Vorgehen für die Untermiete

Unter diesen Umständen ist die Untervermietung möglich

Wenn Sie selbst Mieter sind, dürfen Sie untervermieten. Klassische Hauptvermieter haben hingegen nur die Option, die Wohnung normal zu vermieten. Als Untervermieter hingegen sind Sie zugleich Hauptmieter und Untervermieter. Entsprechend hat der Untermieter keinen Kontakt zum Vermieter. Sie als Hauptmieter bleiben selbst für Anliegen wie Kündigung oder Defekte zuständig.

Damit die Untervermietung möglich ist, brauchen Sie die Zustimmung des Wohnungsbesitzers, der das Objekt vermietet. Denn ohne diese schriftliche Genehmigung ist es nicht möglich, einen Untermietvertrag aufzusetzen. Nehmen Sie daher rechtzeitig Kontakt mit dem Eigentümer der Wohnung auf. Beschäftigen Sie sich ausserdem mit Ihren Rechten und Pflichten als Vermieter.

Das müssen Sie bei der Untervermietung beachten

Da die Untervermietung in der Schweiz genehmigungspflichtig ist, müssen Sie in einem ersten Schritt die Genehmigung des Vermieters einholen. Dabei gilt, dass der Wohnungsbesitzer, der das Objekt vermietet, diesem Anliegen auch nachkommen muss. Nur in den folgenden Ausnahmefällen darf er die Untermiete ablehnen:

1. Der Mietzins für die Untermiete ist zu hoch angesetzt.
2. Der Hauptmieter hat den Vermieter nicht über die Bedingungen zur Untermiete aufgeklärt.
3. Der Untermieter ist unzumutbar.

Um den Besitzer der Mietimmobilie von Ihrem Vorhaben zu überzeugen, ist es hilfreich, direkt Informationen wie Identität und Anzahl der Untermieter, die Höhe der Untermiete und Informationen zur untervermieteten Fläche zusammenzustellen. Zudem darf der Vermieter auf Nachfrage eine Kopie des Untermietvertrags einsehen.

Nach Zustimmung des Vermieters und Unterschrift des Vertrags werden Sie als Mieter zum Untervermieter. Beachten Sie, dass der Hausbesitzer bei triftigen Gründen seine Zustimmung widerrufen darf. Ist dies der Fall, müssen Sie reagieren, um eine ausserordentliche Kündigung zu vermeiden.

Wichtig ist ausserdem, dass Sie trotz Untervermietung keine Ferienwohnung vermieten. Das bedeutet, dass Sie auch bei Abwesenheit Belege dafür haben, Ihre gemietete Wohnung demnächst selbst wieder nutzen zu wollen. Besteht Verdacht darauf, dass Sie das Verhältnis nutzen, um Profit aus der Mietwohnung zu schlagen oder illegal Ferienwohnungen zu vermieten, drohen empfindliche Bussgelder, rechtliche Konsequenzen sowie die Kündigung durch den Hausbesitzer.

Das können Sie bei einer Ablehnung tun

Falls der Vermieter ohne triftigen Grund die Untervermietung ablehnt, können sich Mieter an eine Schlichtungsbehörde in der Schweiz wenden. Dies gilt ebenfalls dann, wenn der Hausbesitzer Ihnen aufgrund einer geplanten Untervermietung kündigt, oder wenn er sein Einverständnis zur Untermiete ohne klaren Grund zurückzieht.

Alternativ zur Untervermietung ist die Solidarmiete ein mögliches Modell. Sie kommt vor allem bei Wohngemeinschaften häufig zum Einsatz. Die Solidarmiete bietet den Vorteil, dass Sie nicht der alleinige Hauptmieter sein müssen. Somit können Sie sich die Haftung teilen. Das bedeutet, dass Änderungen im Mietvertrag gemeinsam beschlossen und Schäden gemeinsam bezahlt werden.

Bei Mietausfällen darf der Vermieter jedes Mitglied einer Solidargemeinschaft belangen. Bei der Unter-Vermietung tragen Sie stets die alleinige Verantwortung für Mietausfälle. Für die Solidargemeinschaft gilt ebenfalls, dass der Hausbesitzer sie nicht ablehnen darf. Ein eigener Mietvertrag regelt die Bedingungen der Solidargemeinschaft.

Die Inhalte des Untermietvertrags

Streng genommen benötigen Sie keinen schriftlichen Untermietvertrag. Dennoch ist es wichtig, sich rechtlich abzusichern und ein entsprechendes Dokument aufzusetzen. Dafür finden Sie online viele Vorlagen, die Sie auf Wunsch anpassen können. Alternativ sollten Sie alle Vereinbarungen mit dem Untermieter detailliert dokumentieren.

Der Untermietvertrag ist nur in Kombination mit der schriftlichen Genehmigung des Vermieters zur Untervermietung gültig. Sie halten in diesem Dokument fest, wie hoch der Mietzins ist, welcher Anteil für Nebenkosten anfällt, wie die Kündigungsbedingungen geregelt sind und wie die Vertragslaufzeit aussieht. Zudem können Sie Regeln zur Mitbenutzung von Möbeln und Objekten im Haus festlegen.

Als Hauptmieter dürfen Sie vom Untermieter eine Kaution verlangen. Diese Zahlung stellt eine Sicherheit für den Fall dar, dass der Untermieter Mängel verursacht oder seinen Mietzins nicht bezahlt. Dabei darf die Kaution maximal drei Monatsmieten betragen. Sie müssen diese Mietsicherheit auf einem gesonderten Konto anlegen, das den Namen des Untermieters trägt.

Unbefristete Verträge sind bei der Untervermietung üblich. Alternativ dürfen Sie aber auch eine Frist im Vertrag festhalten. Wichtig ist dabei, die Kündigungsmodalitäten so genau wie möglich zu klären. Bei möblierten Zimmern beträgt die Kündigungsfrist meist nur zwei Wochen. Bei unmöblierten Zimmern oder Wohnungen kann diese Frist länger sein.

Die Höhe der Untermiete

Zur Höhe der Untermiete gibt es keine genauen Regeln. Sie darf theoretisch über dem Preis der Nettomiete der Wohnung liegen, aber nicht mehr als 20%. So soll vermieden werden, dass Sie als Untervermieter einen Profit machen. Meistens wird der Mietzins so angesetzt, dass Sie Ihre Kosten decken können.

Bedenken Sie, dass das Wirtschaftlichkeitsprinzip für alle Vermieter gilt. Entsprechend lohnt es sich, einen Blick in die durchschnittlichen Mietpreise der Umgebung zu werfen und einen anteiligen Betrag des Mietzinses festzulegen, der sowohl Ihnen als auch dem Untermieter fair erscheint.

Die häufigsten Fragen zur Untervermietung

Was ist die Definition eines Untermietverhältnisses?

Bei der Untermiete vermieten Sie Ihre Mietwohnung oder einzelne Zimmer Ihre Mietwohnung an eine dritte Person. Damit werden Sie zum Untervermieter. Zugleich sind Sie weiterhin für die rechtzeitige Zahlung der Miete zuständig und haften für Schäden an der Wohnung. Bedenken Sie, dass Sie das Untermietverhältnis nicht für Profit oder Ferienwohnungs-Geschäfte nutzen dürfen.

Wer muss die Untervermietung erlauben?

Der Hauptvermieter des Objektes muss Ihr Vorhaben klar schriftlich erlauben. Nur mit seiner Genehmigung können Sie den Vertrag zum Untermietverhältnis aufsetzen. Idealerweise holen Sie die Genehmigung per Brief oder E-Mail ein. Auch den Vertrag sollten Sie nach Möglichkeit schriftlich gestalten, um sich rechtlich abzusichern. So sind Sie gut aufgestellt, wenn Sie an Familien, Alleinstehende etc. untervermieten wollen.

Was tun, wenn die Untervermietung verboten wird?

Falls Ihnen die Untervermietung verboten wird, können Sie sich von einem Schlichtungsgericht Hilfe holen. Dieses kann unabhängig dazu beraten, ob der Hauptvermieter eventuell triftige Gründe für das Verbot hat, oder ob es sich um ein rechtswidriges Verbot handelt. Sollte es triftige Gründe für das Verbot geben, kommt alternativ eine Solidargemeinschaft in Frage. Diese eignet sich insbesondere für Wohngemeinschaften und entlastet.

Wie viel kostet die Untermiete?

Sie dürfen die Kosten für das Untermietverhältnis grundsätzlich selbst festlegen. Sie dürfen jedoch nur maximal 20 % höher sein als die Miete, die Sie selbst zahlen. Die Kosten für ein Untermietverhältnis müssen sich in einem wirtschaftlichen Rahmen bewegen. Meist zahlt der Mieter einen anteiligen Satz Ihrer Miete, sodass Sie weder Gewinn noch Verlust machen.