Wichtige Informationen zur Mieterhöhung

Regelungen zur Erhöhung des Mietzinses

Die Gründe, die die Erhöhung des Mietzinses rechtfertigen, sind in der Schweiz genau festgelegt. Ein Vermieter muss im Mieterhöhungsschreiben genau darlegen, welcher dieser Gründe zutrifft. Die folgenden Gründe sind dabei denkbar:

1. Erhöhung des Referenzzinssatzes: Der Referenzzinssatz ist eine wichtige Grundlage für die zulässige Höhe von Mietzinsen in Wohn- und Geschäftsräumen. Er wird in der Schweiz vierteljährlich ermittelt und veröffentlicht. Ein erhöhter Zinssatz kann einen erhöhten Mietzins rechtfertigen.


2. Mehrleistungen des Vermieters: Wenn der Hausbesitzer wertvermehrende Sanierungen an der Immobilie vornimmt, die mit dem Mieter abgesprochen sind und eine langfristige Wertvermehrung bringen, ist die Erhöhung ebenfalls gerechtfertigt.


3. Steigende Kosten: Höhere Versicherungsprämien, Verwaltungskosten oder Liegenschaftssteuern sind Ausgaben, die der Vermieter im Rahmen eines höheren Mietzinses an seine Mieter umlegen darf.


4. Anpassung an die Teuerung: Von der allgemeinen Teuerung ausgehend dürfen Preise um maximal 40 Prozent erhöht werden, wobei es jedoch zeitliche Limits gibt.


5. Ortsüblich: Häufig nutzen Vermieter den orts- und quartierüblichen Mietzins, um die Höhe der Miete zu ermitteln oder den Mietzins anzupassen. Dabei ist es wichtig, dass das Mietobjekt in Bezug auf Lage, Grösse, Zustand, Ausstattung und Bauperiode mit vergleichbaren Objekten in Bezug gesetzt wird.


6. Angemessene Rendite: Falls der Hausbesitzer mit dem aktuellen Mietzins nicht ausreichend Rendite ermittelt, also etwa die laufenden Nebenkosten nicht aus den Mieteinnahmen decken kann, ist eine Mietzinserhöhung ebenfalls möglich.

Ist eine Erhöhung der Miete ohne Begründung zulässig?

Die Erhöhung des Mietzinses ohne Begründung ist in der Schweiz nicht erlaubt. Der Vermieter muss sein Vorhaben schriftlich mitteilen und dafür das vorgeschriebene Formular nutzen, das bei der zuständigen Behörde im jeweiligen Kanton erhältlich ist. In diesem Formular wird der Grund für die Mietzinserhöhung detailliert aufgeführt und belegt.

Wenn Mieter ein Mieterhöhungsschreiben ohne Begründung oder mit nur unzureichender Begründung erhalten, dürfen sie die Erhöhung des Mietzinses anfechten. Dabei helfen Schlichtungsbehörden.

So hoch darf der neue Mietzins maximal sein

Auch die Berechnung der konkreten Mietzinserhöhung ist in der Schweiz genau geregelt. Grundsätzlich gilt, dass die Mietpreiserhöhung nicht unzumutbar sein darf. Grosse Sprünge in der Mietzinshöhe sind unter keinen Umständen erlaubt. Zudem müssen Vermieter genau nachweisen, auf welcher Basis sie die neue Miethöhe ermittelt haben.

Als Faustregel gilt, dass der Mietpreis nur maximal 0,5 % über dem Referenzzinssatz liegen darf. Wenn dieser beispielsweise 2,0 % beträgt, darf die Miete nur um 2,5 % erhöht werden. Erst mit geändertem Referenzzinssatz sind weitere Änderungen möglich.

Je nachdem, aus welchem Grund die Mietanpassung erfolgt, gibt es bestimmte Höchstgrenzen. Diese sind nicht immer genau festgelegt, aber das Prinzip der Wirtschaftlichkeit gilt in jedem Fall. Solange der Hausbesitzer die Mieterhöhung belegt und der Mieter diese nicht anficht, geht die Erhöhung normalerweise durch.

Auch, wenn die Mietzinserhöhung zum ersten Mal seit 10 Jahren oder längerer Zeit erfolgt, gelten die genannten Faustregeln. Die Begründung, dass der Mietzins schon zu lange gleich geblieben ist, dient daher nicht allein der der Rechtfertigung.

Wann und wie muss die Mieterhöhung angekündigt werden?

Für die Mietzinserhöhung gibt es wichtige formale Vorschriften, die unbedingt eingehalten werden müssen. Sobald der Mieter erkennt, dass der Hausbesitzer eine oder mehrere dieser Vorschriften missachtet hat, kann er sich der Mieterhöhung widersetzen.

Die erste Vorgabe besteht darin, dass die Erhöhung auf dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt werden muss. Ein schriftliches Dokument, das nicht dem Formular entspricht, ist daher nicht gültig.

Sehr wichtig ist zudem der zeitliche Rahmen. Der Mieter muss das Mieterhöhungsschreiben spätestens 10 Tage vor Beginn der ordentlichen Kündigungsfrist erhalten. Die jeweiligen Kündigungsfristen und -termine werden vom jeweiligen Kanton festgelegt und variieren innerhalb der Schweiz. Bei Ihrem Kanton erhalten Sie die nötigen Informationen dazu.

Wichtig ist ausserdem das Schweizer Obligationenrecht, das ab Artikel 269 vorgibt, dass Mietzinserhöhungen unter bestimmten Bedingungen missbräuchlich sind. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Vermieter einen zu hohen Ertrag aus dem Mietverhältnis erzielt, wenn der ursprüngliche Immobilienkaufpreis zu hoch war oder wenn der Mieterhöhungsgrund bereits vor der letzten Erhöhung als Grund angegeben wurde.

Ist ein Eigentümerwechsel ein Grund für höhere Miete?

Nein, der Eigentümerwechsel allein ist noch kein Grund für eine höhere Miete. Hier gilt der Grundsatz «Kauf bricht Miete nicht», weder eine Kündigung noch eine Mietzinserhöhung auf Basis der neuen Eigentumsverhältnisse allein ist daher möglich. Der Mietvertrag bleibt bestehen.

Wenn der neue Besitzer gerechtfertigte Gründe für einen höheren Mietzins hat, wie etwa die Anpassung an die Vergleichsmiete, die ortsüblich ist, ist die Erhöhung denkbar. Hier muss der Mieter rechtzeitig informiert werden, wobei das jeweilige Formular essenziell ist.

Das können Mieter gegen die Mieterhöhung tun

Mieter können sich gegen die Mietzinsanpassung wehren, indem sie diese innert 30 Tagen nach Erhalt des Schreibens anfechten. Dabei helfen Schlichtungsbehörden im zuständigen Kanton. Diese entscheiden, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist oder nicht. Gegebenenfalls verweisen die Behörden die Mieter an einen Rechtsanwalt weiter.

Falls der Mieter sich eigentlich gegen die Mietzinsanpassung wehren möchte, die Frist von 30 Tagen aber verpasst, dann muss er künftig mit der neuen Miete leben. Das gilt auch dann, wenn diese zu hoch und somit nicht gerechtfertigt ist. Entsprechend ist es sowohl für Vermieter als auch für Mieter wichtig, sich gut mit den Regelungen zur Mieterhöhung auszukennen.

Die häufigsten Fragen zur Mieterhöhung

Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?

Eine Mieterhöhung ist unter anderem dann erlaubt, wenn laut Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher ist. Auch ein steigender Referenzzinssatz und die allgemeine Teuerung rechtfertigen eine Mieterhöhung. Zudem sind mehrwertschaffende Massnahmen (Umbauten, Neubauten, Sanierungen etc.), die der Vermieter an der Immobilie durchführt, ein Grund für die Erhöhung der geforderten Monatsmiete.

Wie lange vorher muss der Vermieter die Mieterhöhung ankündigen?

Vermieter müssen die Anpassung der Miete spätestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist ankündigen. Wenn der Mieter innerhalb dieser Frist nicht kündigt oder die Erhöhung anficht, gilt seine Zustimmung als gegeben. Anderenfalls hilft die Schlichtungsbehörde weiter. Diese finden Sie jeweils in Ihrem Kanton. Im Fall eines Widerspruchs verzögert sich die Entscheidung.

Wie funktioniert die Erhöhung des Mietzinses?

Der Mietzins muss über das im jeweiligen Kanton vorgegebene Formular erhöht werden. In diesem steht unter anderem der Grund für die Anpassung der Miete, wie etwa die ortsübliche Vergleichsmiete oder der aktuelle Mietspiegel. Ohne eine entsprechende Begründung ist die Erhöhung nicht verlangbar. Wenn die Mietparteien nicht widersprechen, gilt ihre Zustimmung als gegeben.

Ist die Mietzinserhöhung nach Eigentümerwechsel erlaubt?

Die Mietzinserhöhung nach Eigentümerwechsel ist nur dann erlaubt, wenn es einen guten Grund zur Erhöhung gibt. Der Eigentümerwechsel allein ist hingegen noch kein Grund. Auch der Mietvertrag ändert sich beim Hausverkauf laut Schweizer Mietrecht zunächst nicht. Jedoch kann es vorkommen, dass der neue Besitzer aus guten definierten Gründen ein Mieterhöhungsverlangen ausspricht.