Eine Ferienwohnung kaufen mit Blick in die Zukunft

Sorgfältige Planung schützt vor Überraschungen beim Erwerb eines Urlaubsdomizils

Wer eine Ferienwohnung kaufen kann, hat damit eine solide Möglichkeit, langfristig Vermögen aufzubauen. Selbst wenn die Wohnung finanziert wird, ist das Darlehen irgendwann getilgt, und wer die Immobilie lange genug behält, kann sich eventuell noch über einen Wertzuwachs freuen. Zusätzliche Einnahmen können diejenigen generieren, die eine Ferienwohnung kaufen und ausserhalb der eigenen Urlaubszeiten vermieten.

Damit das problemlos funktioniert, ist es wichtig, vor Ort jemanden zu finden, der sich um die Wohnung und ihre Feriengäste kümmert, falls der Eigentümer das nicht selbst tut. In typischen Ferienorten gibt es häufig Agenturen, die Dinge wie Reinigung und Schlüsselübergaben organisieren. Es ist ratsam, sich vor dem Kauf nach passenden Dienstleistern zu erkundigen. Ein ortsansässiger Makler kann vielleicht jemanden empfehlen oder übernimmt die Betreuung eventuell sogar selbst.

Ist ein Interessent nicht ortsunkundig, können sich daraus Schwierigkeiten ergeben, die einem ein seriöser Makler erspart. Ist der Käufer neu in der Region und mit ihrem Alltagsgeschehen nicht vertraut, hat er keinen Überblick über lokale Ereignisse wie geplante Grossbaustellen, bevorstehende Veränderungen an der Infrastruktur oder auch Wetterverhältnisse, die den Urlaub beeinträchtigen könnten. Deshalb sollte sich jeder, der eine Ferienwohnung kaufen möchte, die Unterstützung eines Maklers am gewünschten Ort sichern. Erfahrene Liegenschaftsvermittler sind gewöhnlich gut informiert und wissen genau, welche baulichen und wirtschaftlichen Entwicklungen künftig zu erwarten sind.

Wer seine Ferienwohnung in einem bevorzugten Ferienort kaufen will, muss damit rechnen, dass der Kauf nur staatlich reguliert möglich ist. Ferienimmobilien in der Schweiz sind seit geraumer Zeit so gefragt, dass dies in einigen besonders beliebten Gemeinden dazu führte, dass eine grosse Anzahl an Ferienwohnungen häufig leerstand, während die Eigentümer sie nicht nutzten. Gleichzeitig fanden Einheimische keine bezahlbaren Wohnungen mehr. Das soll durch zwei Vorschriften begrenzt werden: Einerseits ist in solchen Gemeinden eine Bewilligung nötig, um eine Ferienwohnung kaufen zu können, andererseits besteht die Pflicht, die Wohnung zu vermieten, wenn man sie nicht selbst nutzt. Ein ortskundiger Makler wird seine Klienten umfassend über die Details informieren.

Im Ausland eine Ferienwohnung kaufen

Noch sorgfältiger müssen sich Interessenten informieren, wenn das gewünschte Feriendomizil im Ausland liegt. Eine Ferienwohnung am Strand unter Palmen mag ein Urlaubstraum sein, muss aber die gleichen Kriterien erfüllen wie jede andere Ferienwohnung, um sie als Kapitalanlage zu kaufen. Im Ausland ist mit juristischen Unterschieden bei der Durchführung von Grundstückskaufverträgen zu rechnen. Ist die Wohnung Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft, kann man sich dort nicht darauf verlassen, dass alles so geregelt ist, wie man es gewohnt ist. Ein zuverlässiger Makler vor Ort mit nachprüfbaren Referenzen ist hier der beste Ansprechpartner. Im Idealfall findet sich sogar ein Makler mit entsprechenden Kooperationspartnern in der ganzen Welt am Heimatort.

Informationen zu Steuerfragen sind ebenfalls unverzichtbar. Will sich der Eigentümer einer Ferienwohnung im Ausland länger dort aufhalten, müssen unter anderem Fragen der Einkommensbesteuerung und des Aufenthaltsrechtes geklärt werden, um spätere Unannehmlichkeiten zu vermeiden. Einige Länder verlangen, dass Immobilieneigentümer, die selbst nicht im Inland ansässig sind, einen Repräsentanten vor Ort benennen. In der Regel übernehmen das Anwälte oder Steuerberater, wodurch laufende Kosten entstehen.

Als Ausländer eine Ferienwohnung kaufen

Falls Ausländer eine Wohnung in der Schweiz kaufen wollen, gibt es ebenfalls einige Vorschriften zu beachten: In Gemeinden, die den Wohnungskauf bewilligen müssen, ist diese Bewilligung für Ausländer nicht einfach zu bekommen. In der Regel ist es hilfreich, seinen Wohnsitz in die Schweiz zu verlegen. Da das internationale Steuerrecht keine Zweitwohnungen kennt, folgt daraus, dass jeder Wohnsitz in jedem Land zunächst zur Einkommenssteuerpflicht führt.

Die faktische zweifache Besteuerung desselben Einkommens verhindern Doppelbesteuerungsabkommen wie das zwischen Deutschland und der Schweiz. Ausserdem gibt es Abkommen zum Aufenthaltsrecht, das völlig unabhängig vom Eigentum an einer Wohnung ist. Deutsche dürfen sich beispielsweise 90 Tage in Zweitwohnungen in der Schweiz aufhalten. Ein längerer Aufenthalt erfordert eine Aufenthaltsbewilligung.

In Abhängigkeit von der speziellen Konstellation zwischen dem Heimatland des Erwerbers und dem Land, in dem die gewünschten Immobilien jeweils liegen, können sich komplizierte – aber auch interessante – Wege zeigen, die Investition steuerlich zu gestalten. Ein versierter Makler wird bei Bedarf einen geeigneten Steuerberater empfehlen.

Wenn Sie eine Ferienwohnung oder ein Haus kaufen möchten, gehen Sie kein unnötiges Risiko ein und setzen Sie auf die Beratung durch Spezialisten. Bei local.ch finden Sie die Makler, die Ihnen beim Erwerb Ihrer Urlaubsimmobilie behilflich sind und Ihnen passende Angebote unterbreiten können. Nehmen Sie doch einfach gleich Kontakt auf.

Wer kann den Kauf von Ferienhaus oder -wohnung professionell unterstützen?

Ein Makler vor Ort ist der beste Ansprechpartner für alle Fragen zum Kauf von Immobilien. Versierte Immobilienvermittler haben den regionalen Immobilienmarkt stets im Blick und können Angebotspreise sehr genau einschätzen, um ihre Kunden optimal zu beraten. Für spezielle Informationen wird ein seriöser Makler ggf. Gutachter und Steuerberater in die Beratung seiner Klienten einbinden.

Warum soll man Immobilien nicht ohne Makler kaufen?

Ein gut organisierter und vernetzter Makler hat so manches Haus im Portfolio, das man als Kaufinteressent selbst gar nicht finden könnte. Ausserdem ist die Sachkunde eines Maklers am Ort nicht zu unterschätzen. Er hat die Entwicklung des regionalen Immobilienmarktes stets im Blick und kann seine Kunden auf Details hinweisen, die ortsunkundige Interessenten nie selbst in Erfahrung bringen könnten.

Welcher Kanton verspricht eine interessante Wertsteigerung?

Vor der gesetzlichen Begrenzung von Zweitwohnungen waren beliebte Urlaubsregionen wie die im Kanton Tessin nahezu ausverkauft, was zu einem ausgesprochen hohen Preisniveau führte. Im benachbarten Kanton Wallis hatte man vorgesorgt und kurz vor Inkrafttreten des Gesetzes noch viele grosse Bauprojekte genehmigt, sodass dort anteilig entsprechend mehr Ferienwohnungen bewilligungsfähig wurden. Daraus resultiert ein insgesamt gemässigteres Preisniveau mit Potenzial nach oben.

Wie viel Eigenkapital ist für eine Finanzierung vom Haus als Ferienimmobilie nötig?

Schweizer Banken finanzieren in der Regel nicht mehr als 60 % des Immobilienwertes einer Zweitwohnung. Diesen Wert ermitteln sie nach eigenen Verfahren und Kriterien – er muss daher nicht immer einen offiziellen Verkehrswert darstellen. Das bedeutet, der Käufer einer Ferienwohnung muss etwa 40 % des Kaufpreises als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen.

Welche Nebenkosten sind bei Ferienwohnungen laufend zu erwarten?

Die Nebenkosten von Ferienwohnungen sind oft höher als die normaler Wohnungen. Das liegt an der gehobenen Ausstattung von klassischen Feriendomizilen. Ein Haus mit Sauna und Hallenbad erzeugt hohe Unterhaltskosten, die die Wohnungseigentümer anteilig tragen. Ähnliches gilt für Ferienwohnanlagen mit Tennisplätzen oder Gemeinschaftspools. Serviceangebote wie ein Concierge und ein regelmässiger Sicherheits- oder Reinigungsdienst im Haus schlagen ebenfalls zu Buche.