Die Regelungen zur Mietkaution in der Schweiz

Die Kaution für Mietwohnungen

Die Mietkaution, die in der Schweiz auch als Mietzinsdepot bekannt ist, haben Vermieter die Möglichkeit, eine Sicherheitsleistung zu verhalten. Laut Obligationenrecht Artikel 257e ist es möglich, im Mietvertrag eine Vorauszahlung in Höhe von maximal drei Monatsmieten zu verlangen.

Was ist eine Mietkaution und wer verfügt über sie?

Der Eigentümer ist dafür verantwortlich, dieses Mietzinsdepot zu verwalten. Er muss es getrennt von seinem Vermögen anlegen und darf es nur unter bestimmten Bedingungen nutzen. Alle Details dazu sind im Mietvertrag schriftlich vereinbart. Nur wenn die Kautionszahlung dort vereinbart wird, müssen Mietende die Zahlung überhaupt leisten.

In den folgenden Fällen dürfen Eigentümer auf die Mietkaution zugreifen:

1. Rückständige Mietzinsen
2. Rückständige Nebenkosten
3. Mängel, die über den normalen Gebrauch hinausgehen

Mietende erhalten die Zinsen vom Kautionskonto, die regelmässig anfallen. Sollte sich der Eigentümer weigern oder sollten bei der gewählten Bank keine Zinsen anfallen, dürfen Mietende den Wechsel des Kautionskontos verlangen. So soll garantiert werden, dass die Mietsicherheit für beide Parteien sicher angelegt ist.

Wie hoch darf die Sicherheit sein?

Die Höhe des Mietzinsdepots ist in der Schweiz nicht fest geregelt. Jedoch gibt es einige Vorgaben. Normalerweise setzt der Vermieter eine Kautionshöhe an, die die monatliche Miete oder ein Vielfaches der Miete widerspiegelt.

Häufig beträgt die Höhe der Mietkautionzwei Monatsnettomieten, also zwei Kaltmieten. Der maximale Betrag liegt bei drei Monatsmieten. Bei einem höheren Betrag dürfen Mietende einen Anwalt einschalten, der einen Blick auf den Mietvertrag werfen sollten. Überschüssig gezahlte Beträge können vom Vermieter zurückgefordert werden.

Übrigens muss das Depot nicht unbedingt in Form von Bargeld bezahlt werden. Es ist möglich, stattdessen eine Mietkautionsversicherung oder eine Bürgschaft als Sicherheit zu wählen. Hier gilt, dass der Wert der Versicherung oder der Bürgschaft nicht höher als drei Monatsmieten sein darf.

Wie muss die Mietkaution aufbewahrt werden?

Sobald der Mieter die Mietkaution bezahlt hat, muss der Eigentümer der Wohnung das Geld auf ein Bankkonto zum üblichen Zinssatz überweisen. Wichtig ist, dass niemand das Konto berührt. Es muss sich in der Schweiz befinden und im Namen des Mietenden laufen. Der Geldbetrag darf nicht mit dem üblichen Vermögen des Eigentümers vermischt werden. Ideal ist ein zweckgebundenes Sperrkonto. Bei einem eventuellen Konkurs des Wohnungseigentümers erhält der Mietende so trotzdem seine Mietsicherheit zurück.

Alternativ ist es möglich, eine Sparanlage im Vermieternamen zu wählen oder bei einem Bankdepot den Mieternamen anzugeben. Im letzteren Fall muss eine Verpfändung an den Hauseigentümer möglich sein.

Grundsätzlich verbleibt die Sicherheit auf dem Bankdepot, bis die Mietenden wieder ausziehen. Es wird ausgezahlt, wenn die Mietenden ausziehen. Dann wird die Kaution erstattet – es sei denn, es gibt einen guten Grund für den Eigentümer, einen Teil des Betrags oder die gesamte Mietkaution einzubehalten.

Wichtig für Eigentümer ist es, genau auf die Buchhaltung zu achten. Dazu gehören etwa Nachweise zur ordnungsgemässen Kautionsverwaltung. Wer sich hier nicht an die gesetzlichen Vorschriften aus dem Obligationenrecht hält, macht sich eventuell der Untreue schuldig.

Wann dürfen Vermieter auf das Kautionskonto zugreifen?

Das Mietzinsdepot hat einen Beinamen als Schadenskaution, da sie im Schadensfall zum Einsatz kommt. Damit sind sowohl physische Mängel an der Wohnung als auch finanzielle Schäden durch Nichtzahlung gemeint. Unter anderem dient der Betrag dazu, das Mietobjekt wieder in den Zustand bei Einzug zu versetzen, falls sich die Bewohner nicht selbst darum kümmern.

Hier gilt, dass nur solche Mängel, die über den normalen Verschleiss hinausgehen und nachweisbar direkt vom Bewohner verursacht wurden, von der Schadenskaution bezahlt werden dürfen. Dies geschieht in Absprache mit den Mietern. Diese haben alternativ die Möglichkeit, aus eigener Tasche für die Schadensbehebung aufzukommen.

Die folgenden Schadensfälle gehen über den normalen Verschleiss hinaus:

1. Übermässige Löcher in den Wänden
2. Verstopfte oder defekte Toilette aufgrund von Missbrauch
3. Defekte Fliesen und Armaturen
4. Beschädigtes Mauerwerk
5. Risse, Löcher oder Brandflecken in Textilien
6. Zerbrochene Fenster
7. Beschädigte Schlösser und Türen
8. Übermässig verschmutzter Herd
9. Schädlingsbekämpfung
10. Fehlende oder defekte Jalousien
11. Übermässiger Schimmel
12. Übermässige Verschmutzung

Mängel wie verblasste Farben, schmutzige Vorhänge, Möbelspuren im Teppich, verzogene Fenster, Staub, kaputte Glühbirnen und wenige Wandlöcher für das Aufhängen von Bildern sind hingegen dem normalen Gebrauch zuzuordnen. Entsprechend können sie nicht von der Mietkaution abgezogen werden. Vermieter müssen selbst für die Behebung dieser Mängel aufkommen.

Für beide Parteien ist es sinnvoll, schon beim Einzug vorzusorgen und zum Beispiel ein Übergabeprotokoll anzulegen. Dabei sollten vorhandene Mängel genau dokumentiert werden. So lässt sich feststellen, welche Mängel vom Bewohner verursacht wurden und welche bereits vorhanden waren. Das Protokoll muss von beiden Parteien per Unterschrift anerkannt werden, um gültig zu sein.

Darüber hinaus dürfen Vermietende dann einen Teil des Mietzinsdepots oder die gesamte Summe einbehalten, wenn es einen Zahlungsrückstand bei Mietzins oder Nebenkosten gibt. Bei Verdacht auf Mietnomaden ist eine Kündigung zu empfehlen, bevor die Mietschulden weiter anwachsen.

Die häufigsten Fragen zur Mietkaution

Was ist die Rechtsgrundlage für die Mietkaution?

Die gesetzliche Grundlage zur Kautionssicherheit stellt der Artikel 257e des Schweizer Obligationenrechts dar. Dort ist unter anderem festgehalten, wann Mieter um die Kautionszahlung gebeten werden dürfen und wie hoch die Zahlung maximal sein darf. Darüber hinaus stellt das allgemeine Mietrecht eine wichtige Rechtsgrundlage für die Kaution dar. Es enthält Hinweise zu Rechten und Pflichten beider Parteien.

Dürfen Kautionen höher als drei Monatsmieten sein?

Nein, die maximale Höhe für das Mietzinsdepot liegt in der Schweiz bei drei Monatsmieten. Damit sind Nettomieten, also Kaltmieten gemeint. Jedoch darf die Kautionszahlung darunter liegen. Es ist kein genauer Betrag vorgeschrieben. Die meisten Vermieter werden sich jedoch für den Maximalbetrag entscheiden, um sich so gut wie möglich gegen Zahlungsausfälle und Mängel abzusichern.

Wann erhalten Mietende den Kautionsbetrag zurück?

Sobald Mietende ausziehen, müssen sie die geleistete Sicherheit zurückerhalten. Der Eigentümer darf den Betrag maximal bis zum abschliessenden Begehungstermin einbehalten. Dabei wird festgestellt, ob es Mängel gibt. Ist dies nicht der Fall, sollten beide Parteien wieder ein Übergabeprotokoll mit einer Kautionsfreigabebestätigung unterzeichnen. Dann gibt der Eigentümer das Kautionskonto frei und der Mietende erhält innerhalb von 30 Tagen die Rückzahlung.

Welche Alternativen zur Mietkautionszahlung gibt es?

Neben der Mietkautionszahlung gibt es andere Sicherheiten. Diese sind oft vor allem für Mietende interessant, die sich die Kautionszahlung nicht leisten können. Beispielsweise kommt eine Mietkautionsversicherung in Frage, die bei Banken und Versicherungen abgeschlossen werden kann. Auch eine Bürgschaft in Höhe von maximal drei Monatsmieten kann eine akzeptable Alternative darstellen. Details werden im Mietvertrag schriftlich festgehalten.