Mietminderungen als Wiedergutmachung für eine eingeschränkte Wohnqualität

Mietminderungen bei Wohnungsmängeln – Funktion und Verlauf

Bei Mietminderungem geht es darum, dem Wohungsnutzniesser über einen bestimmten Zeitraum hinweg die Möglichkeit einzuräumen, einen geringeren Mietbetrag zu zahlen. Das ist jedoch nur in bestimmten Situationen möglich. Normalerweise hat sich der Wohnungsnehmer an die im Mietvertrag festgelegte Miete zu halten und ist vertraglich verpflichtet, diese im vollen Umfang zu bezahlen. Bei einer eigenständigen Kürzung oder Verweigerung hat ein Wohnungseigentümer immer das Recht, die ausstehenden Zahlungen einzufordern oder dem Wohnungsmieter, wenn er länger nicht zahlt, die Wohnung zu kündigen.

Die Minderung ist nur dann ein Thema, wenn erhebliche Mängel der Mietsache nachweisbar sind, beispielsweise durch störenden Baulärm oder Schimmel. Solche Umstände muss der Mieter dem Vermieter dann schriftlich mitteilen. Anspruch auf eine Minderung des Mietbetrags ist dann gegeben, wenn der Mangel konkret festgestellt wurde. Er muss dahin führen, dass die Mietsache nicht so genutzt werden kann, wie es üblich ist. Die Mietminderung hat die Aufgabe, die eingeschränkte Wohnungsqualität auszugleichen, bis alle Mängel behoben sind. Eine Minderung wird als Mängelanzeige geltend gemacht.

Mietminderungen treten unter zwei Bedingungen in Kraft. Einmal sind sie bei einer eingeschränkten Nutzung üblich, zum anderen auch dann, wenn die Mietsache nicht die Eigenschaften aufweist, die laut Mietvertrag zugesichert wurden. Die Zustimmung des Wohnungsvermieters ist unter diesen Umständen nicht zwingend notwendig. Das Recht auf Mietkürzung gilt ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mangel aufgezeigt wurde.

Dabei kann der Wohnungsmieter die Höhe der Minderung selbst bestimmen, sollte jedoch das Verhältnis zum Wohnungseigentümer nicht unnötig strapazieren und sich an die Minderungsquote halten. Das Ganze hat nur dann Gültigkeit, wenn die Mängel vom Wohnungsmieter nicht selbst verursacht wurden und wenn der Wohnungsvermieter seiner Pflicht laut Mietvertrag nicht nachgekommen ist, diese Störungen zu beseitigen.

Mögliche Gründe für Mietminderungen

Eine Mietminderung betrifft zunächst immer Umstände, die den Wert eines Mietobjekts mindern. Dafür gibt es zahlreiche Gründe, die jedoch immer belegbar und nachvollziehbar sein müssen. Kleinigkeiten gehören nicht dazu. Die Mängel müssen erheblich sein und die Wohnungsqualität deutlich abgenommen haben. Sachmängel, die von den Vereinbarungen im Mietvertrag abweichen, gehören dazu. Das kann sogar eine fehlende Einbauküche sein.
Die wichtigsten Gründe für Mietminderungen sind in der Praxis folgende:

• Bauarbeiten (die durch eine benachbarte Baustelle oder durch Arbeiten im Haus Baulärm verursachen)
• Lärmbelästigung (Störungen in der Nacht durch laute Musik von Nachbarn, durch Hundegebell oder durch eine schlechte Dämmung und Isolierung)
• Wasserschaden (wenn dieser das Wohnen unmöglich macht und fremdverursacht wurde)
• Schimmel und Feuchtigkeit (entsteht meistens durch undichte Fenster, feuchte Wände oder vorhandene Wärmebrücken)
• Unterlassene Reparaturen durch den Vermieter (wenn diese das Wohnen beeinflussen)
• Ungeziefer (in der Wohnung oder im Keller)
• Ausfall der Heizung oder des Warmwassers

Auch fehlende Eigenschaften der Mietsache, die im Mietvertrag zugesagt wurden, gestatten Mietminderungen. Das kann neben der fehlenden Einbauküche eine falsch angegebene Quadratmeterzahl, ein fehlender Stell- oder Parkplatz oder ein fehlender Keller oder Dachboden sein. Händigt der Wohnungsvermieter dazu nicht die vollständige Anzahl der Schlüssel aus, ist es in manchen Fällen möglich, die Mietzahlung zu 100 Prozent auszusetzen. Gleiches gilt für fehlende Türen.

Zeitraum und Höhe von Mietminderungen

Eine Mietminderung besteht für den Zeitraum, in der Mängel vorliegen und die Wohnungsnutzung dadurch eingeschränkt ist. Sobald der Wohnungsvermieter Sorge trägt, die Störungen zu beheben, gilt wieder die im Mietvertrag festgelegte Summe, die im vollen Umfang zu begleichen ist.
Die Höhe der Kürzung richtet sich nach der Dauer und Schwere des Mangels. Wohnungsmieter können sich hierbei an früheren Urteilen im Bereich der Mietminderungen orientieren und die Summe um 20 bis 70 Prozent kürzen.

Form einer Mietminderung

Eine Mietminderung kann dann geltend gemacht werden, wenn dafür zwingende Gründe vorliegen. Das ist als Mängelanzeige schriftlich zu machen und an den Wohnungsvermieter zu senden. Voraussetzung ist dabei immer, dass ein Selbstverschulden der Mängel nicht vorliegt und das Leben in der Mietsache stark beeinträchtigt ist.
Es empfiehlt sich immer, den Mietvertrag vor der Ankündigung von Mängeln genau zu lesen und mögliche Erwähnungen der Defekte oder Reparaturen ausschliessen zu können.

Es kann sein, dass der Mietvertrag enthält, dass die Kosten für Kleinreparaturen von beiden Parteien getragen werden müssen oder in bestimmter Höhe auch ausschliesslich vom Mieter zu begleichen sind. Der Anspruch auf Mietminderungen ist ab dem Zeitpunkt der Feststellung des Mangels gültig, da hier automatisch das Mietminderungsrecht eintritt. Mit der Mängelanzeige haben Wohnungsvermieter dann die Möglichkeit, die Störungen zu beheben. Reagieren diese zeitnah, ist eine Mietminderung nicht möglich.

Unzureichende Gründe für Mietminderungen

Ein kurzer Stromausfall und ein vorübergehender Ausfall der Heizung, bei dem der Zeitraum überschaubar ist, sind keine Gründe für eine Mietminderung. Gleiches gilt für eine Lärmbelästigung, die von aussen eindringt und die bei der Entscheidung, die Wohnung zu nehmen, bereits existierte. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn in der Nähe des Hauses eine Schule oder ein Kindergarten liegt.
Wird die Wohnungsqualität durch eigenes Verschulden beeinträchtigt, ist kein Recht auf Mietreduzierung möglich. Gleiches gilt für Einschränkungen des allgemeinen Lebens- und Mietrisikos oder durch orts- und sozial typische Gegebenheiten.

Häufige Fragen zur Mietminderung

Wie hoch darf eine Mietminderung sein?

Die Höhe einer reduzierten Miete über den Zeitraum, bis das Mietobjekt wieder instandgesetzt ist oder sich die Umstände verbessert haben, ist nicht gesetzlich bestimmt. Sie richtet sich vielmehr nach dem Grad der Störung und Beeinträchtigung der Mietsache. Daneben spielt auch die Dauer der Mietminderung eine Rolle. Üblich sind Mietminderungen zwischen 20 bis 50 Prozent.

Was sind aussergewöhnliche Gründe für Mietminderungen?

Oftmals sind die Gründe umfangreicher und können von den üblichen Ursachen abweichen. In einigen Fällen erweitert sich das Repertoire, so bei Kinderlärm, streitenden Nachbarn, bei einer erheblichen Geruchsbelästigung oder durch Müll im oder um das Haus. Ist im Haus Prostitution gegeben und der Mieter wurde darüber nicht informiert, ist die Mietminderung in Einzelfällen möglich.

Kann ein Wohnungsmieter die Miete sofort kürzen, wenn er Mängel feststellt?

Das Kürzen der Miete ist nicht sofort möglich, wenn ein Schaden entdeckt wurde. Zunächst muss der Vermieter schriftlich darüber informiert werden und die Chance haben, den Schaden zu beheben. Erst wenn die Wohnungsqualität länger leidet und Mängel nicht sofort beseitigt werden können, ist die Mietreduzierung für den Zeitraum des Schadens möglich. Ob Kinder ein Grund sind, muss erst geklärt werden.

Kann ich eine Mietminderung rückwirkend geltend machen?

Zunächst gilt, dass eine Mietminderung ab dem Zeitpunkt gültig ist, an dem der Mangel angegeben wurde. Daher ist eine rückwirkend geltend gemachte Mietkürzung nicht möglich. Die Voraussetzung ist immer, dass Mieter den Schaden dem Vermieter anzeigen müssen, so dass dieser darüber in Kenntnis gesetzt ist und entsprechend reagieren kann. Die Ausnahme ist gegeben, wenn Mängel bereits beim Einzug vorhanden waren.