Schönheitsreparaturen: Wichtige Regeln in der Schweiz

Kleine Reparaturen: Wer ist zuständig?

Laut Mietrecht gilt in der Schweiz, dass Mieter für Reparaturen aus übermässiger Abnutzung zuständig sind. Das bedeutet, dass die ordentliche, normale Abnutzung des Wohnobjektes gestattet ist. Nur dann, wenn überdurchschnittliche Schäden entstehen, müssen Mietende bei ihrem Auszug für deren Behebung aufkommen. Auch hier schützt das Mietrecht die Bewohner, sodass es meist dazu kommt, dass der Eigentümer für einen grossen Teil der Schäden bezahlen muss.

Definition: Das zählt als Schönheitsreparatur

Oft stellt sich die Frage, was eigentlich als Schönheitsreparatur zählt und was nicht. Die Schwierigkeit besteht darin, zwischen übermässiger und normaler Abnutzung zu unterscheiden. Die folgenden Mängel gelten als übermässige Abnutzung und müssen in der Regel vom Mietenden mit einer Renovierung behoben werden:

1. Ungewöhnliche Farben an den Wänden
2. Vergilbte Wände durch Rauchen
3. Farbverschmierte Wände
4. Brandlöcher

Auch für grössere Mängel, die eindeutig die Schuld des Mieters sind, müssen die Bewohner aufkommen. Dabei hat der Hauseigentümer eine Beweispflicht. Er muss also nachweisen, dass die Mietenden für die Mängel verantwortlich sind. Dabei hilft unter anderem das Übergabeprotokoll.

Weniger drastische Mängel hingegen, die aus der alltäglichen Nutzung entstehen, müssen beim Ausziehen auf Kosten des Vermieters behoben werden. Dazu gehören etwa vergilbte Wände, Nutzungsspuren, Nagel- und Dübellöcher in den Wänden. Zugleich gibt es die Faustregel, dass die Mieterschaft kleine Mängel mit Kosten von je 150 Franken beheben muss. Dabei handelt es sich um den sogenannten «kleinen Unterhalt». Reparaturen an Sicherungen, Glühbirnen, defekten Duschschläuchen und Dichtungen, die Reinigung von verstopften Abflüssen sowie der Austausch von Plastikbehältern an der Spülmaschine gehören zum kleinen Unterhalt. Sie werden von Mietenden sowohl während des Mietverhältnisses als auch beim Auszug erwartet.

Was hat es mit der Lebensdauer von Objekten auf sich?

Im Kontext der Schönheitsreparaturen ist die Lebensdauer von Einrichtungsgegenständen relevant. Denn wenn ein Objekt defekt ist, bevor es seine Lebensdauer erreicht hat, müssen Mietende meist dafür aufkommen.

Online finden Sie Lebensdauertabellen mit der voraussichtlichen Lebensdauer einzelner Einrichtungsgegenstände. Dabei handelt es sich um Richtwerte, die auf der Material- und Arbeitsqualität basieren. Sie gehen von einer normalen Beanspruchung aus. Die Zahlen werden vom Mieterinnen- und Mieterverband sowie vom Hauseigentümerverband gemeinsam erarbeitet.

Beispielsweise kommt es beim Auszug oft zu der Frage, ob der Bewohner für einen neuen Wandanstrich zuständig ist oder nicht. Je nach Belag gilt hier eine Lebensdauer von 8 bis 15 Jahren. Bei einem frischen Anstrich mit wesentlichen Schäden oder Mängeln müssen sich Mieter auf Verlangen des Vermieters anteilsmässig an der neuen Streichung beteiligen. Wenn beispielsweise die Lebensdauer erst zu 20 Prozent erreicht war, müssten die Mietenden 90 Prozent übernehmen. Ist die Lebensdauer der Wand jedoch überschritten, muss der Vermieter die Reparaturkosten vollständig übernehmen.

Wichtige Hinweise für Vermieter

Eigentümer von Wohnobjekten sind dafür zuständig, die Immobilie im vertraglich vereinbarten Zustand zu übergeben und diese Qualität über das Mietverhältnis hinweg zu erhalten. Dadurch kommt es immer wieder zu Reparaturen durch normale Abnutzung sowie zum Ersatz von kaputten Gegenständen.

Um zu ermitteln, wer zuständig ist, sollten Eigentümer zunächst die Lebensdauer des jeweiligen Einrichtungsgegenstandes analysieren. Idealerweise tauschen Sie ältere Objekte regelmässig aus, sodass die Mietenden stets Einrichtungsgegenstände nutzen, die noch innerhalb der Lebensdauer befindlich sind.

Für den kleinen Unterhalt dürfen Sie die Mietenden belangen. Dafür gibt es jedoch je nach Kanton andere Regelungen, sodass nicht immer ganz klar ist, wer zahlen muss. Sollten sich die Mieter weigern, Klein- oder Schönheitsreparaturen zu übernehmen, ist es unter bestimmten Umständen möglich, einen Teil der Kaution einzubehalten.

Wichtige Hinweise für Mietende

Mieter sind zu gewissen Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn sie ausziehen. Dabei ist jedoch massgebend, ob der Schaden durch normalen Gebrauch entstanden ist oder nicht. Auch für Kleinreparaturen können Bewohner zur Kasse gebeten werden. Da hier eine Grenze von 150 Franken gilt, sind die Kosten meist nicht allzu hoch.

Während des laufenden Mietverhältnisses dürfen Mietende bei mangelhaften Einrichtungen Anspruch auf Erneuerung erheben. Jedoch ist der Vermieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Solange die Weiternutzung also noch zumutbar ist, müssen Mietende sich mit weniger schönen Einrichtungsgegenständen zufriedengeben.

Falls beim Ende des Mietverhältnisses Schönheitsfehler auftreten, deren Reparatur oder Ersatz unverhältnismässig ist, gilt die sogenannte Minderwertentschädigung. Je nach Ermessen müssen Mieter hier geringfügig zahlen. Dies ist etwa bei einem Hick im Lavabo oder abgeschlagener Farbe an der Heizung der Fall. Anderslautende Klauseln im Mietvertrag sind in diesem Fall unwirksam.

Wichtig: Achten Sie schon beim Einzug genau auf den Zustandsdefinition der Wohnung. Vorhandene Mängel sollten im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden, sodass Sie beim Auszug nicht dafür verantwortlich sind. Mit Hilfe von Bildbelegen wie Fotos und Videodokumentationen können Sie zeigen, welche normale Abnutzung bereits bestand. So lässt sich entscheiden, ab wann es durch übermässige Abnutzung dazu kommt, dass Mietende für Schäden aufkommen müssen.

Die häufigsten Fragen zu Schönheitsreparaturen

Was ist eine Schönheitsreparatur?

Schönheitsreparaturen an der Wohnung fallen dann an, wenn das Mietverhältnis laut Mietvertrag abläuft. Bei der letzten Übergabe überprüft der Eigentümer, ob Mängel an der Wohnung vorhanden sind, wie etwa Kratzer am Parkett oder Farbflecken an der Wand. Ist dies der Fall, müssen die Bewohner dann dafür zahlen, wenn sie selbst dafür vorhanden sind. Für andere Reparaturen ist der Eigentümer verantwortlich.

Welche Schönheitsreparaturen müssen Mieter durchführen?

Mietende müssen dann selbst Reparaturen durchführen und bezahlen, wenn sie durch übermässige Nutzung den Mangel selbst verursacht haben. Das trifft etwa auf vergilbte Wände in Raucherhaushalten zu. Auch tiefe Kratzer im Boden oder abgeschlagene Farbe an Rohren sind Schuld des Mieters. Je nach Kanton gibt es andere Regelungen dazu, was genau als Schönheitsschaden gilt und was nicht.

Was gilt bei unrenovierten Wohnungen?

Wer in eine unrenovierte Wohnung einzieht, hat kein Anrecht auf Renovierung, denn hier gilt «gemietet wie gesehen» als Grundsatz. Entsprechende Schäden lassen sich daher vom Mietenden nicht später reklamieren. Zugleich hat der Eigentümer kein Anrecht darauf, die Wohnung in einem besseren, komplett renovierten Befinden zurückzuerhalten. Andere Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam.

Wer bezahlt für die Reparaturarbeiten?

Die Kosten für Reparaturarbeiten werden grösstenteils vom Eigentümer übernommen. Wenn es sich um Schönheits- oder Kleinreparaturen handelt, muss der Bewohner laut Klauseln im Mietvertrag bis zu 150 Franken pro Reparatur beisteuern. In diesem Fall gelten je nach Region andere Regeln. Mängel, die Mietende selbst zu verschulden haben, müssen bei höheren Kosten von ihnen übernommen werden. Manchmal hilft auch die Versicherung.