Der Mietrückstand – die unangenehme Seite bei der Vermietung

Mietrückstand – Auswirkungen und Folgen bei fehlenden Mietzinsen

Ein Mietrückstand ist dann der Fall, wenn der Wohnungsmieter seine Miete nicht mehr fristgerecht bezahlt. Die Situation ist in der Regel für beide Parteien unangenehm, so dass die Reaktion darauf durch den Wohnungsvermieter verschieden ist. Reagieren muss er, da Mietrückstände verjähren können, wenn nicht rechtzeitig geeignete Schritte eingeleitet werden. Der Mieter ist dann im Mietrückstand, wenn er die Zahlung nicht bis zum dritten Werktag des Monats im Voraus begleicht. Oft wird ihm dann fristlos gekündigt.

Mietrückstände sind nicht erst dann als solche definiert, wenn Mietzahlungen über mehrere Monate ausbleiben. Schon der Ausfall eines Monats fällt unter diese Kategorie. Hat der Mieter entsprechend nicht bezahlt, befindet er sich mit der Miete in Verzug und muss mit einer Kündigung rechnen. Für den Wohnungseigentümer sind die Mieten oftmals notwendig, dienen der Abzahlung eines Kredits oder dem Erhalt des Lebensunterhalts.

Es empfiehlt sich, vor einer Kündigung zu klären, was passiert ist, ob die fehlende Zahlung des Mietzinses eine einfache Nachlässigkeit ist oder andere Gründe dahinterstecken. Die Ursachen sind vielseitig und müssen nicht immer eine Kündigung notwendig machen. Neben der momentanen Zahlungsunfähigkeit gibt es Mieter, die bewusst Mietobjekte besetzen und sich darin einnisten, ohne dafür zu bezahlen. Diese werden Mietnomaden genannt und sind die unangenehmsten Wohnungsgäste, da sie in der Regel viel Ärger und Klagen verursachen und auf eine Kündigung verzögert reagieren.

Die Ursachen für Mietrückstände

Dass Mieter mit der Mietzahlung nicht mehr nachkommen, kann verschiedene Gründe haben. Typisch sind unerwartete Arbeitslosigkeit, persönliche Schwierigkeiten oder eine Krankheit. Seltener treten Schwierigkeiten bei der Bank oder Überweisung auf. In einigen Fällen haben Wohnungsmieter die Unterhaltskosten unterschätzt und eine für ihre Verhältnisse zu teure Mietsache erworben.

Versäumnisse sind immer möglich, die aus Vergesslichkeit entstehen. Üblicher ist jedoch, dass die Mietzahlung per Überweisung als Dauerauftrag geschieht und so die ausbleibende Zahlung nichts mit einer möglichen Nachlässigkeit zu tun hat. Auch eine momentane Zahlungsschwierigkeit kann der Fall sein, wenn es Probleme dabei gibt, die Summe aufzutreiben oder eventuelle Schwierigkeiten in der Lohnauszahlung zu verzeichnen sind.

Es ist sinnvoll, dass sich Mieter und Vermieter austauschen und der Mietrückstand nicht auf die leichte Schulter nehmen. Im schlimmsten Fall drohen der Wohnungsverlust, die fristlose Kündigung oder eine Räumungsklage. Geklärt werden muss dabei, ob die Zahlung momentan nicht aufgebracht werden kann oder ob der Zustand länger andauert. Da die ausbleibenden Mieten nachgezahlt werden müssen, droht hier eine gefährliche Abwärtsspirale, die zwingend die Kündigung und den Verlust der Wohnung nach sich zieht.

Pflichten des Mieters bei einem Mietrückstand

Jeder Mieter hat die Pflicht, den Mietvertrag zu erfüllen und die dort benannte Mietsumme fristgerecht und vollständig zu zahlen. In der Regel geschieht das durch eine Überweisung auf das Konto des Vermieters. Dadurch ist gewährleistet, nachweisen zu können, dass die Zahlung erfolgt ist und wann der Zeitpunkt der Überweisung war. Üblich ist dabei der Dauerauftrag oder die Einzugsermächtigung. Damit sind beide Parteien auf der sicheren Seite. Banken haben immer die Pflicht, die Zahlungen pünktlich zu veranlassen.

Trotzdem ist es wichtig, zu überprüfen, ob die Zahlung auf das Vermieterkonto eingegangen ist. Bei Überweisungen, die selbst vorgenommen werden, sollte der Termin rechtzeitig eingehalten werden. Auch Änderungen oder Mieterhöhungen gilt es, zu berücksichtigen. Ein üblicher Zahlungstermin ist der dritte Werktag im Monat als vorgesehener Stichtag. Samstage zählen dabei nicht als Werktage. Ist das Geld nicht zu diesem Zeitpunkt eingegangen, sind immer noch flexible Tage möglich. Der Wohnungsvermieter hat entsprechend nicht gleich am vierten Tag das Recht, gegen den Wohnungsmieter rechtlich vorzugehen. Auch, wenn im Mietvertrag ein früherer Zahlungseingang festgehalten wurde, gilt die Überschreitung des Termins laut Gesetz noch nicht als Mietrückstand. Trotzdem können Wohnungsvermieter reagieren und den Mieter auf die fehlende Miete hinweisen.

Kündigungsrecht bei Mietrückständen durch den Wohnungsvermieter

Bei ausbleibenden Zahlungen haben Vermieter das Recht, die Wohnung fristlos zu kündigen. Alternativ gibt es auch eine fristgerechte Kündigung. Die fristlose Kündigung ist dann möglich, wenn:

• zwei Monatsmieten fehlen,
• Mietzahlungen nur für einen Monat innerhalb von zwei Monaten erfolgen,
• die Zahlungen unregelmässig stattfinden,
• die Miete über einen längeren Zeitraum nicht erstattet wurde.

Für die fristlose Kündigung ist der Wohnungsvermieter dazu verpflichtet, vorher eine Mahnung auszusprechen. Sie geht der Kündigung voraus. Zahlt der Wohnungsmieter dagegen die fehlende Miete nach der Mahnung, wird die Kündigung unwirksam. Ein Mietrückstand gilt als ausserordentlicher Kündigungsgrund. Wer die Mietzahlung entsprechend nicht leistet, muss damit rechnen, dass Vermieter fristlos kündigen.

Alternativ gibt es die fristgerechte Kündigung. Diese ist sinnvoll, wenn beide Parteien klären konnten, dass die Mietsumme nicht mehr aufgebracht werden kann. Bei dieser Form ist vorausgesetzt, dass sich der Vermieter an die gesetzlich geregelte Kündigungsfrist hält. Diese liegt zwischen 3 bis 9 Monaten.

Eine weitere und für Wohnungseigentümer beste Lösung ist die Kombination aus beiden Kündigungsarten. Wenn Wohnungsmieter häufiger unregelmässig zahlen und Wohnungsvermieter auf ihr Geld warten müssen, möchten sie die Wohnung meistens mit einem zuverlässigen Bewohner besetzen. Das Aussprechen beider Kündigungsformen ermöglicht, dass auch bei der Nachzahlung des Mietrückstands der Wohnungsmieter die Wohnung verlassen muss.

Häufige Fragen zu Mietrückständen und den Folgen

Kann das Sozialamt bei Mietrückständen helfen?

Wenn Wohnungsmieter arbeitslos geworden sind und der Mietrückstand auftritt, ist die Hilfe durch das Sozialamt möglich. Daher sollten Betroffene dieses kontaktieren. Das Sozialamt springt zunächst als Institution für die Zahlungen der Mietrückstände ein und übernimmt auch die Miete für den Zeitraum der gesetzlichen Frist der Kündigung. Notwendig ist die Antragstellung auf Mietschuldenübernahme. Familien können dann zum Beispiel ihre Wohnung behalten.

Ist es möglich, die fehlende Miete in Raten zu begleichen?

Eine Zahlung in Raten ist in bestimmten Situationen möglich, wenn die Kündigung ausgesprochen wurde. Gesetzlich ist ein Wohnungsvermieter zunächst nicht dazu verpflichtet, die Ratenzahlung zu akzeptieren. In einigen Fällen ist diese jedoch eine gute Lösung für beide Parteien, wenn die Zahlungsschwierigkeiten nur vorübergehend sind. Handelt es sich dagegen um Gründe, die Mietzahlungen verhindern, wird der Wohnungsvermieter dennoch fristlos kündigen.

Lässt sich die Miete mit der Kaution verrechnen?

Zunächst gilt, dass Wohnungsmieter, die nicht in der Lage sind, die Miete zu zahlen, nicht automatisch auf die geleistete Kaution verweisen können, um den Mietrückstand zu begleichen. Zu den anfallenden Mietbeträgen kommen Zinsen, die bei einem Versäumnis den Wohnungsvermieter entschädigen sollen. Die sind auch dann fällig, wenn der Wohnungsvermieter sich entschliesst, die fehlenden Mieten mit der Kaution zu verrechnen.

Was ist zu tun, wenn Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen?

Probleme bei der Zahlung ziehen neben dem Kündigen der Wohnung weitere Folgen nach sich. Auch wenn Vermieter fristlos kündigen, besteht weiterhin die Aufforderung, die Mietrückstände nachzuzahlen, meistens mit Zinsen. Daher ist es wichtig, sich darum zu kümmern, die Schulden zu begleichen. Es lohnt sich fast immer, bei Zahlungsengpässen mit dem Wohnungseigentümer zu sprechen und die Situation ehrlich darzulegen.