Niessbrauch – eine passende Variante für viele Menschen

Niessbrauch – Rechtslage, Grundbuch, Wohnrecht, Einkünfte und weitere wichtige Sachverhalte

Normalerweise ist es so, dass die Nutzung eines Rechtes, einer Sache oder eines Vermögenswertes nur dem zuteil wird, dem es gehört. Das wäre der Inhaber. In einen Niessbrauchvorbehalt fallen auch Erbschaften. Beim Niessbrauchvorbehalt erklären sich die Eigentümer mit dem Gebrauch durch Fremde beziehungsweise Nichteigentümer einverstanden.

Erklärung des Prinzips und der Funktion des Niessbrauchs

Für den Niessbrauch gilt, dass die entsprechenden Niessbrauchinhalte durch die Nutzer weder veräussert noch vererbt werden dürfen. Das Niessbrauchrecht ist vergleichbar mit einem Ausleihen an den Niessbraucher, beinhaltet aber darüber hinaus die Nutzung, eine gewisse Verfügung und die sogenannte Fruchtziehung. Hinter der Fruchtziehung verbirgt sich der Behalt des Ertrages, der aus einem Niessbrauchinhalt entsteht. Der Niessbrauchgeber behält lediglich das eigentumsgegebene Verfügungsrecht.
Neben der steuerlichen Seite sind bezüglich des Niessbrauchrechts weitere Fragen relevant.
Die häufigste Niessbrauchform ist das Recht, dass einem Niessbraucher ein Grundstück oder ein Gebäude zur Nutzung übertragen wird. In der juristischen Fachsprache wird dieser Prozess als Einräumung des Niessbrauchrechts bezeichnet.

Niessbrauchgeber: Ein massgeblicher Vorteil des Niessbrauchrechts besteht darin, dass die Niessbrauchgeber weiterhin Eigentümer bleiben und sich die Eigennutzung für die Zukunft auf diese Weise sichern.

Niessbrauchnehmer: Einfach gesagt, garantiert der Niessbrauchvorbehalt umfassende Rechte auf eine Nutzbarkeit, obwohl der betreffende Niessbrauchinhalt gar nicht deren Eigentum ist. Die Nutzung darf dabei nicht vom Inhaber eingeschränkt werden, wenn sie sich im üblichen Rahmen bewegt.

Voraussetzungen für die Wirksamkeit eines Niessbrauchvorbehalts sind die vertragliche Fixierung mit notarieller Beglaubigung und der Eintrag im Grundbuch.

Differenzierung des Niessbrauchs und des Wohnrechts

Im Grunde genommen, handelt es sich beim Niessbrauchrecht um denselben Zweck wie beim Wohnrecht. Das Wohnrecht oder Wohnungsrecht sind eine Unterkategorie des Niessbrauchs, der eine spezielle Immobilie betrifft. Der Hauptakzent liegt hierbei auf Immobilie. Damit bezieht sich das Wohnrecht nur auf diese Sache. Der Niessbrauchvorbehalt kann aber auch für eine andere Substanz wie ein fremdes Unternehmen, ein Fahrzeug, einen Garten oder ein weiteres Gut gelten.

Zusammengefasst bedeutet das: Niessbrauchvorbehalt beinhaltet die Berechtigung für den Niessbrauchgeber, Erträge aus dem jeweiligen Gut zu ziehen. Fallen beispielsweise Mieteinnahmen an, gehören diese dem Niessbrauchgeber. Wohnrecht für eine einzelne oder für mehrere Personen umfasst nur das Recht auf das höchstpersönliche Bewohnen des Objektes (sogenannte beschränkt persönliche Dienstbarkeit).

Steuerpflicht, Erbschaft und Immobilienproblamtik beim Niessbrauchvorbehalt

Steuerpflicht: Nimmt der Niessbraucher durch einen Niessbrauchvertrag Mietzahlungen ein, müssen diese dem Fiskus zugeführt werden. Dabei geht es vorwiegend um Mieteinnahmen. Finanzämter nehmen eine Hochrechnung vor, der sich auf den Bar- oder Kapitalwert bezieht. Die Hochrechnung stellt die Summe aus allen, in der Zukunft eingenommenen oder eingesparten Mieten auf den heutigen Zeitpunkt dar. Bei den Steuern wird praktisch vom finanziellen Wert eines lebenslanges Niessbrauchvorbehalts oder Wohnrechts aus.

• 1. Jahreswert = maximal der Verkehrswert für ein Haus beziehungsweise die eingesparte Miete der Mieteinnahmen vom Niessbraucher x 12 Monate
• 2. Jahreswert darf den Verkehrswert x Faktor 18,6 (laut § 16 des Bewertungsgesetzes) nicht überschreiten
• 3. Berechnung des Kapitalwerts in Abhängigkeit von der Niessbrauchdauer. Jahreswert x statistischer Faktor = zu versteuernder Wert

Besteht ein Niessbrauchrecht auf Lebenszeit, bezieht sich die Berechnung auf statistische Zahlen. Diese schliessen durchschnittliche Werte hinsichtlich der Lebenserwartung ein. Um die umständliche Errechnung zu umgehen, werden im Internet verlinkte tabellarische Aufstellungen empfohlen.

Erbschaft: Liegen Niessbrauchrechte im Zusammenhang mit einem Testament vor, stärkt sich damit die Position des Niessbrauchberechtigten. Zwangsläufig sind Niessbrauchberechtigte aus rein wirtschaftlich gestellter Sicht bessergestellt als die Erben. Im derzeitigen Erbrecht spielen Niessbrauchrechte daher eine grosse Rolle. Niessbrauchvorbehalt ist ein gängiges Mittel, um die Erfolge schon zu Lebzeiten zu regeln. Diese Gestaltungsfacette dient dem Vorbehalt von Vermögenswerten im Rahmen der vorweggenommenen Erbschaftsabfolge. Niessbrauchrecht ist eine kluge Alternativlösung zur Vorerbschaft und Nacherbschaft. Niessbrauchvorbehalt kann mit dem Testament kombiniert, einmal gegeben jedoch nicht vererbt werden.

Immobilienproblematik: Es ist nachvollziehbar, dass sich ein Niessbrauchrecht wertmindernd auf eine Immobilie auswirkt. Zwar sind Mietkosten einzusparen und Mieteinnahmen zu erreichen, aber der Eigentümer der Immobilie hat eigentlich nichts davon. Der Niessbrauchwert einer Immobilie lässt sich berechnen.

Kapitalwert des Niessbrauchs = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor (Vervielfältiger)

Diese Formel legt auch der Fiskus zugrunde. Experten weisen immer wieder darauf hin, dass Niessbrauchrecht für eine Immobilie wohl überlegt werden muss. Kommt es zum Kauf des Objekts, ist eine regelrechte Wertevernichtung zu bedenken. Beim Niessbrauchrecht an einer Immobilie profitiert der neue Käufer nicht von irgendwelchen Erträgen.

Entscheidungskriterien für oder gegen Niessbrauchvorbehalt

Die Sinnhaftigkeit des Niessbrauchvorbehalts ist gegeben, wenn eine Schenkung nicht infrage kommt und ein Erbfall noch nicht eingetreten ist. Daher sollte Niessbrauchvorbehalt nicht mit einer Schenkung verwechselt werden.

• Über einen Niessbrauchvertrag ist die dauerhafte Versorgung des Niessbrauchnehmers möglich.
• Neben dem einfachen Niessbrauchvorbehalt gibt es den Zuwendungsniessbrauch. Ausserdem kann ein befristetes und ein unbefristetes Niessbrauchrecht vereinbart werden.
• Ein Niessbrauchrecht ist automatisch aufgehoben, wenn der Niessbrauchberechtigte verstirbt.
• Das Niessbrauchrecht räumt dem Niessbrauchgeber einen Rücktritt ein, falls sich diese Entscheidung als Fehler erweist.

Da sich mit der Einräumung des Niessbrauchrechts durch den Niessbrauchgeber eine Abtretung aller Rechte an einer fremden Sache an den Niessbrauchnehmer verbunden ist, sollte dieser Schritt wohldurchdacht sein und sehr sorgfältig abgewogen werden. Beratungen durch versierte Juristen, Verbraucherzentralen und Notare sind hilfreich, bevor ein Niessbrauchvertrag abgeschlossen wird.

Die häufigsten Fragen zum Niessbrauch

Wer trägt die Kosten eines Niessbrauchs?

Gewöhnliche Kosten für die Unterhaltung der Immobilie (Grundsteuer, Versicherungen, Verbrauchskosten für Wasser, Heizung, Abwasserentsorgung, Müllbeseitigung) müssen vom Wohnberechtigten oder vom Niessbrauchsberechtigten wie bei einem normalen Mietverhältnis gezahlt werden. Aussergewöhnliche Kosten für die Unterhaltung (Sanierungen, neue Einbauten, Modernisierungen, Umbaumassnahmen, Gebühren für die Anschlüsse an die öffentlichen Versorgungseinheiten, Strassenherstellung) gehören in die Verantwortlichkeit des Niessbrauchgebers oder Eigentümers.

Was bedeutet lebenslanges Niessbrauchrecht?

Die lebenslange Niessbrauchberechtigung ist die am weitesten verbreitete Form, um eine Immobilie zu nutzen und darin zu wohnen. Lebenslang bedeutet gleichzeitig, dass der Niessbraucher für das Gut die wirtschaftliche Verantwortung trägt. Darin sind das Vermieten und das Erzielen von Erträgen inbegriffen. Alle während des Nutzniessens anfallenden Lasten sind vom Niessbraucher zu übernehmen. Das gilt gleichzeitig für die Pflege des Objekts.

Wer kauft ein Haus mit Niessbrauchvorbehalt?

Die entsprechenden Niessbraucheinträge im Grundbuch können durchaus als Belastung für eine Immobilie angesehen werden, wenn es um deren Veräusserung geht. Der Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks mit Niessbrauchrecht ist grundsätzlich möglich, aber äusserst problematisch und kompliziert. Empfindliche finanzielle Einbusse sind durch den relativ niedrigen Verkehrswert nicht auszuschliessen. Nur erfahrene, hochprofessionell agierende Makler sollten mit einem solchen Vorhaben betraut werden.

Was sind Niessbrauchberechtigte?

Unter dem Begriff Niessbrauchberechtigte werden Personen verstanden, denen der Eigner eines Gutes das Recht übertragen hat, einen Niessbrauch auszuüben. Dazu gehören insbesondere Personen, die über ein Vermögen verfügen und dieses ihren Nachkommen zu Lebzeiten für deren Bedarfsdeckung weitergeben. Niessbrauchberechtigte sind im übertragenen Sinn die Nutzniesser. Sie treten sozusagen als Besitzer in Erscheinung, wohingegen Nießbrauchgeber in ihrer Position als Eigentümer bleiben.