Wissenswertes zum Verkehrswert einer Liegenschaft

Der Verkehrswert einer Immobilie

Bei der Bestimmung des Verkehrswertes sind viele Punkte zu beachten. Für private Käufer oder Verkäufer einer Liegenschaft ist es nicht einfach, alle Aspekte im Blick zu behalten. Zunächst stellt sich die Frage, was der Verkehrswert bedeutet. Es handelt sich dabei um den Verkaufswert unter normalen Bedingungen. Für die Wertermittlung werden Realwert und Ertragswert herangezogen. Beide Werte haben grossen Einfluss auf die Bestimmung des Verkaufspreises. Besonders relevante Faktoren für die Berechnung sind:

• Lage, Grösse und Aufteilung des Objekts,
• Konstruktion, Ausbau und Isolierung,
• bauliche Struktur und Gesamtzustand vom Haus,
• weitere Nutzungsmöglichkeiten der teilweise oder nicht überbauten Grundstücksflächen,
• aktuelle Renditeerwartungen und gegebenenfalls erforderliche Sanierungsmassnahmen.

Verkehrswert einer Liegenschaft in der Schweiz

Bei dem Verkehrswert einer Liegenschaft in der Schweiz handelt es sich zunächst um einen amtlichen Steuerwert. Die Festlegung erfolgt durch die kantonale Steuerverwaltung. Auf der Basis der Wertermittlung werden Liegenschafts- sowie Vermögenssteuern berechnet. Zudem dient der Verkehrswert als Basis für den Verkaufspreis.
Der Immobilienbewertung unterliegen Häuser und Grundstücke. Um eine Beurteilung durchzuführen, steht ein Punktesystem zur Verfügung. Wenn bauliche Veränderungen stattgefunden haben, ist eine neue Festlegung des Verkehrswertes nötig.
Zu den wichtigen Daten für die Verkehrswert-Ermittlung gehören der absolute Landwert und der relative Landwert. Der absolute Landwert basiert auf der effektiven Grundstücksfläche und dem aktuellen Quadratmeterpreis. Je nach Situation können die Grundstückskosten die Erschliessungs- und Parzellierungskosten bereits enthalten oder ohne diese Zusatzkosten aufgeführt werden.
Bei der Ermittlung des absoluten Landwerts sind statistische Erhebungen und Vergleichszahlen mit weiteren Liegenschaften massgeblich. Der relative Landwert kommt vor allem für die Wertermittlung von bebauten Grundstücken zum Tragen. Hier geht es um die Lageklasse, also um Infrastruktur, Orientierung und Verkehrsanbindung. Bei dem relativen Landwert handelt es sich um eine Prozentangabe. Diese setzt den Grundstückswert ohne Berücksichtigung der Fläche ins Verhältnis zum Miet- oder Gesamtanlagewert.

Verkehrswert ermitteln – mögliche Probleme

Viele private Verkäufer handeln ihr Haus nicht auf dem klassischen Immobilienmarkt, sondern sie bieten es im näheren Bekanntenkreis an. Hier kann es schwierig sein, den Verkehrswert der Liegenschaft zu erreichen. Noch problematischer ist die Zwangsversteigerung. Hier liegt der Verkaufspreis oft weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert. Das liegt an der geringen Nachfrage und daran, dass das Immobiliengeschäft ausserhalb des gewöhnlichen Marktes abläuft.
Wenn Sie jedoch einen Kaufinteressenten finden, der von Ihrer Liegenschaft begeistert ist, kann der realisierte Marktpreis den Verkehrswert sogar übersteigen. So realisieren Sie einen hohen Profit.
Für die Bestimmung vom Verkehrswert einer Liegenschaft stehen diverse Online-Rechner zur Verfügung. Diese berücksichtigen jedoch oft nur bestimmte Punkte, daher ist nur eine grobe Einschätzung möglich. Zudem erkennen Sie als Laie nicht das ganze Potenzial oder die Notwendigkeit einer Erneuerung. Darum sind die Ergebnisse einer Online-Wertermittlung oft mangelhaft. Mit der Beratung durch einen Immobilienmakler sind Sie besser vorbereitet.

Methoden für die Verkehrswertermittlung

Es gibt mehrere Verfahren, um den Verkehrswert einer Liegenschaft zu bestimmen. Ein Makler hilft Ihnen dabei, die richtige Methode für Ihr Objekt zu finden.
Option 1: Für selbstgenutzte Immobilien und Grundstücke bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Als Basis stehen die Vergleichswerte ähnlicher Liegenschaften zur Verfügung. Diese Referenzwerte sind in der Kaufpreissammlung des lokalen Gutachterausschusses zu finden.
Option 2: Das Ertragswertverfahren kommt vorwiegend bei Miet- und Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Hier lässt sich der Verkehrswert der Liegenschaft bzw. der Ertragswert aus Boden- und Gebäudeertragswert berechnen. Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten spielen dabei eine wesentliche Rolle. Bei hohen Instandhaltungskosten oder einem grösseren Ausfallrisiko von Mieteinnahmen reduziert sich der Verkehrswert. Durch die komplizierte Anwendung des Ertragswertverfahrens sollten Sie sich für diese Art der Ermittlung an einen Liegenschaftsvermittler wenden.
Option 3: Mit dem Sachwertverfahren lassen sich vermietete sowie freie Immobilienobjekte bewerten. Hier setzt sich der Verkehrswert der Liegenschaft aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert zusammen. Die Bodenrichtwerte sind ausschlaggebend für den Bodenwert. Die Bestimmung des Gebäudesachwertes erfolgt auf der Grundlage der Gebäudeherstellkosten und einer altersbedingten Wertminderung. Daraus ergibt sich der Restgebäudewert. Vor allem Banken nutzen das Sachwertverfahren, das sich stark auf die Substanz der Immobilie konzentriert und entsprechend zuverlässig ist.

Sie möchten ein Immobilienobjekt verkaufen, haben aber Probleme, den richtigen Verkehrswert der Liegenschaft zu bestimmen und eine geeignete Preisstrategie zu planen? Überspringen Sie den Online-Rechner und vertrauen Sie auf die Kompetenz von erfahrenen Liegenschaftsvermittlern oder Maklern. Qualifizierte Immobilienmakler und Gutachter, die sich mit den regionalen Marktpreisen auskennen, finden Sie über local.ch.

Die häufigsten Fragen zum Verkehrswert einer Liegenschaft

Wer hilft mir, den Wert einer Immobilie zu ermitteln?

Wenn Sie wissen möchten, wie hoch der Verkehrswert Ihrer Liegenschaft ist, können Sie sich an einen Immobilien- bzw. Liegenschaftsvermittler wenden. Häufig arbeiten die Makler mit Gutachtern zusammen, die den Zustand von Ihrem Haus oder dem Grundstück feststellen und eine Wertbestimmung vornehmen. In der städtischen Baubehörde finden Sie ebenfalls verschiedene Angaben, die für die Wertermittlung wichtig sind.

Warum brauche ich einen Immobilienfachmann für die Verkehrswert-Ermittlung?

Die Immobilienmakler liefern Ihnen eine umfassende Beratung und helfen Ihnen dabei, den Wert eines Objekts zu ermitteln. Neben dieser Aufgabe kümmern sich die Makler um verkaufsfördernde Massnahmen und um die Klärung von administrativen Fragen. In einem Immobilienbüro bekommen Sie mehr als eine einfache Preisberechnung. Weitere Leistungen wie die Käufersuche und die Erledigung von Behördengängen erleichtern Ihnen den Immobilienverkauf.

Warum sind die Online-Rechner für die Berechnung des Verkehrswerts einer Liegenschaft nicht ausreichend?

Einige private Immobilienverkäufer kalkulieren den Marktwert ihres Objekts mit einem Online-Rechner. Diese virtuellen Rechner, die auf einigen Immobilien-Plattformen verfügbar sind, füttern Sie mit ein paar Daten. Diese reichen jedoch nicht aus, um den Verkaufswert zu bestimmen. Kurzfristige Schwankungen auf dem Immobilienmarkt und regionale Unterschiede werden bei der Online-Berechnung oft nicht berücksichtigt. Daher dienen diese Hilfsmittel lediglich der groben Orientierung.

Wie unterscheiden sich Verkehrswert, Realwert und Ertragswert?

Der Verkehrswert ist gleichzeitig der Marktwert einer Liegenschaft. Beim Real- oder Substanzwert handelt es sich um einen finanziellen Wert, der sich am Neuwert orientiert und unabhängig von den aktuellen Marktverhältnissen berechnet wird. Der Ertragswert berücksichtigt einerseits den Realwert, andererseits den Ertrag durch Mieteinnahmen. Hier spielt der mögliche Gewinn eine grössere Rolle, was gerade bei vermieteten Objekten interessant ist.

Welche Faktoren haben Einfluss auf den Wert einer Immobilie?

Der Verkehrswert richtet sich unter anderem nach der Lage, der Konstruktionsart und der baulichen Struktur der Immobilie. Wenn es sich um ein freies Grundstück handelt, spielen die tatsächlichen und potenziellen Renditeverhältnisse eine Rolle. Diese sind eng mit den baulichen Ausnutzungsmöglichkeiten der Liegenschaft verbunden. Weitere wichtige Faktoren sind die infrastrukturelle Umgebung und die Marktpreise von vergleichbaren Objekten.