Der Beleihungswert bei der Baufinanzierung

Der Beleihungswert – Definition und Funktion

Der Kauf von Immobilien und die Baufinanzierung stellen in der Regel langfristige Finanzierungsvorhaben dar, die über die Kreditaufnahme bei einer Bank erfolgen und viele Jahre in Anspruch nehmen. Damit Banken die Rückzahlung für einen so langen Zeitraum sicherstellen, ist die Prüfung der Immobilie wichtig, ebenso die Festlegung ihres Wertes in Bezug auf den Zeitraum und die laufende Tilgung in Hinblick auf eine festgelegte Beleihungsgrenze.

Die Summe, die ermittelt wird, ist der Beleihungswert. Er ist der Betrag, der beim Verkauf mit Sicherheit erzielt wird. Mit dem Beleihen der Immobilie ist die Rückzahlung gewährleistet, so dass den Banken, wenn Kreditnehmer die Tilgung nicht mehr tragen können, die Immobilie zufällt, die dann verkauft oder versteigert werden kann und die Abdeckung der Darlehenssumme garantiert. Entsprechend gehört das Bau- oder Kaufobjekt während der Tilgungszeit der Bank.

Der Beleihungswert orientiert sich nicht an den Baukosten oder an der Kaufsumme. Vielmehr wird vom aktuellen Wertmassstab ein Sicherheitsabschlag abgezogen, so dass der Wert unter dem Kaufpreis liegt. Gleichzeitig darf er rechtlich nicht über dem Verkehrswert der Immobilie angesetzt sein. Dieser bezieht sich auf den Grundstück- und Immobilienwert mit der Berücksichtigung aller Umstände und stellt somit den eigentlichen Marktwert dar, der zum Zeitpunkt der Entstehung oder des Kaufes erzielt werden kann. Der Beleihungswert entspricht in der Praxis etwa 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises, der dann als Kapital und Darlehen zur Verfügung steht. Die Differenz zwischen Beleihungs- und Verkehrswert müssen Kreditnehmer aus dem Eigenkapital aufbringen.

Wertfestlegung und Ermittlung des Beleihungswerts

• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Vergleichswertverfahren

Das selbstgenutzte Wohneigentum beinhaltet die Wertermittlung durch das Sachwertverfahren. Dabei werden sowohl der Bauwert als auch der Bodenwert berücksichtigt, so dass ein Indexverfahren und ein Sicherheitsabschlag hinzukommen. Der Bodenwert ergibt sich aus der vorhandenen Quadratmeterzahl des Grundstücks oder Wohnobjekts in Verbindung mit dem aktuellen Quadratmeterpreis.

Üblicher für vermietete Wohnobjekte ist das Ertragswertverfahren. Dieses errechnet sich in der Festlegung des Beleihungswerts aus den möglichen Erträgen durch Mieteinnahmen im Jahr mit dem Abzug der anfallenden Kosten. Entsprechend wird der Ertrag mit dem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, der die Jahresmiete, den Zustand, die Grösse und das Alter des Objekts mit einbezieht. Auch hier spielt der Bodenwert eine Rolle.

Das Vergleichswertverfahren dient bei Eigentumswohnungen, Wohnimmobilien und Ein- bis Zweifamilienhäusern und berücksichtigt immer die aktuellen Marktverhältnisse und die Umgebung. Anhand der Immobilien, die in Grösse und Ausstattung ähnlich sind, wird der Vergleich gemacht und der Wert bemessen. Vorteilhaft an dieser Methode ist die valide Abbildung des tatsächlichen Werts. Möglich ist das Verfahren jedoch nur, wenn vergleichbare Objekte zur Verfügung stehen. Dazu unterliegt die Bemessung und Einschätzung den Marktschwankungen.

Die Beleihungsgrenze

Banken ziehen vom ermittelten Beleihungswert einen Abschlag ab. Dieser dient der Risikominimierung und soll die mögliche Wertminderung über die Dauer des Beleihungszeitraums ausgleichen. Auch andere externe Faktoren und das Marktgeschehen selbst haben Einfluss auf den Abschlag, der in der Praxis zwischen 40 bis 80 Prozent liegt.

Die Beleihungsgrenze ist daher die Differenz zwischen dem Beleihungswert und dem Risikoabschlag durch den Kreditgeber. Genauso ist sie die Maximalsumme, die für die Kredithöhe gewährt wird. Entsprechend selten sind Kreditvergaben in der vollständigen Beleihungswertsumme üblich. Das betrifft lediglich Kreditnehmer mit hohem Eigenkapital und langfristig gesichertem Einkommen, bei denen das Kreditrisiko geringer ist.

Die Finanzierung der Beleihungsgrenze

Als Wert der maximalen Darlehenssumme, die Geldinstitute dem Kreditnehmer gewähren, wird der Ausgleich in der Regel durch zur Verfügung stehendes Eigenkapital bewirkt. Wer die Differenz jedoch nicht aufbringen kann, hat die Möglichkeit einer hundertprozentigen Finanzierung oder einer Vollfinanzierung.

Bei der ersten Variante wird der Kaufpreis über den Kredit abgedeckt, während der Kreditnehmer die Nebenkosten übernimmt, so Grunderwerbssteuer, Notarkosten und ähnliche. Die Vollfinanzierung beinhaltet sowohl den Kaufpreis als auch die Kaufnebenkosten. Für diese Art der Finanzierung setzt die Bank jedoch einen wesentlich höheren Sollzins an, der während der Tilgung eine höhere monatliche Belastung ist. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte daher gut überlegt sein und in Verbindung mit einem soliden und höheren Einkommen stehen. Nicht immer wird diese Form der Finanzierung darüber hinaus von Banken gewährleistet.

Der Beleihungsauslauf bei Banken

Der Beleihungsauslauf stellt das Verhältnis zwischen dem Beleihungswert und dem aufgenommenen Kredit dar. Er wird als Prozentzahl angegeben und legt gleichzeitig die Zinshöhe für den Kredit fest. Je höher er ausfällt, desto höher ist der Sollzins des Darlehensvertrags. Die besten Konditionen erhalten Kreditnehmer, wenn sie mit einem höheren Eigenkapital hantieren und dadurch bessere Zinssätze erhalten.

Häufige Fragen zum Beleihungswert

Welche Unterlagen sind für die Berechnung des Beleihungswerts entscheidend?

Geldinstitute prüfen zunächst immer die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers und ermitteln den Wert der Wohnimmobilie oder des Grundstücks. Danach erfolgt das Angebot. Dafür benötigte Unterlagen sind Einkommensnachweise und Bonitätsauskünfte, Baupläne und Angaben zum vorhandenen Eigenkapital. Empfehlenswert ist, wenn etwa 15 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital zur Verfügung stehen, um mehr Handlungsspielraum zu haben.

Wann kommt ein Gutachter für die Ermittlung des Beleihungswerts ins Spiel?

Gutachter haben die Aufgabe, die Kreditzusage noch einmal zu überprüfen und abzusichern. Das ist dann der Fall, wenn die Unterlagen nicht ausreichen, um den Beleihungswert und die Beleihungsgrenze festzulegen. Gutachter benötigen zusätzlich Angaben zur Wohnfläche, einen Lageplan, den Grundbuchauszug und Versicherungsunterlagen. Sie prüfen die Immobilien von aussen und mit einer Besichtigung der Innenräume. Die Kosten des Gutachters trägt das Kreditinstitut.

Wie unterscheiden sich der Beleihungs- und der Verkehrswert?

Die Ermittlung beider Werte ist ähnlich und geschieht nach dem Sachwertverfahren. Beim Verkehrswert gilt jedoch der Marktwert. Entsprechend wird die Lage des Wohnobjekts ebenso mit einbezogen wie die aktuelle Wohnungsmarktsituation. Beleihungswerte dürfen nie über dem Verkehrswert liegen. Das ist im Pfandbriefgesetz verankert und soll Wertschwankungen verhindern. Der Beleihungswert minimiert für Banken das Risiko bei der Kreditvergabe.

Ab wann ist der Immobilienkäufer der Eigentümer?

Eigentümer werden Käufer beim Eintrag des Wohnobjekts ins Grundbuch. Damit erhalten sie alle Rechten und Pflichten an diesem, während das Kreditinstitut der Besitzer bleibt, bis das Darlehen in Höhe des Beleihungswerts abbezahlt ist. Ist die Schuld beglichen, ist der Käufer Eigentümer und kann über seine Immobilien verfügen, was den Verkauf angeht. Als Eigentümer kann er das Objekt vermieten oder nutzen.