Die Immobilienbewertung und die Berechnung eines realistischen Kaufpreises

Der Marktpreis meines Einfamilienhauses auf der Grundlage seiner Bewertung

Um sich eine Vorstellung über den wahren Wert einer Sache zu machen, ist zunächst eine Begriffsdefinition vonnöten. Sachen besitzen objektivierbare Werte, die sich folgendermassen aufschlüsseln lassen:

1. Sachwert: Wird zur Wertermittlung einer beweglichen Sache, von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten herangezogen.


2. Substanzwert: Wird überwiegend zur Unternehmensbewertung herangezogen.


3. Materialwert: Ist der reine Gegenwert des Gegenstandes auf Grundlage seiner Materialzusammensetzung.


4. Gebrauchswert: Dieser Wert ist gesellschaftlich von der Nützlichkeit abhängig, das heisst, er ist eine individuelle Bemessungsgrundlage, die sich ebenfalls an der Verfügbarkeit misst.


5. Liebhaberwert: Es handelt sich um eine subjektive Wertvorstellung, die eine einzelne Person einer Sache zuerkennt.

Die Wertermittlung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses mit Grundstück basiert auf Grundlage des Sachwertes, einer quantitativ messbaren Grösse von Wirtschaftsobjekten. Hier rücken bereits versicherungstechnisch drei Bemessungsgrössen in den näheren Fokus eines Sachverständigen. Dies sind die Grössen: Neuwert, Zeitwert und Wiederbeschaffungswert. Bei einer Immobilienbewertung durch einen Makler spielt ausserdem der Verkehrswert der Immobilie eine entscheidende Rolle.

Der Unterschied zwischen Neuwert, Zeitwert, Wiederbeschaffungswert und Verkehrswert

Bereits bei der Wertermittlung einer Sache ist der Bemessungsspielraum variabel. Es ist ein Schätzverfahren, welches zur Ermittlung verschiedene Werte wie den Verkehrswert, Zeitwert oder den Wiederbeschaffungswert für seine Bewertung heranzieht. Diese werden folgendermassen definiert:

• Neuwert: Ist der Betrag, welcher zur Wiederbeschaffung einer gleichwertigen Sache aufgebracht werden muss, die sich in Funktion und Güte nicht unterscheidet. Dieser Begriff stammt aus dem Versicherungsrecht.


• Zeitwert: Dieser berücksichtigt die Zeit, also den Zeitpunkt der Bewertung eines Wirtschaftsobjektes. Mit der Zeit reduziert sich der Anschaffungswert einer Immobilie durch die Summe bis dato durchgeführter Abschreibungen.


• Wiederbeschaffungswert: Um diesen zu ermitteln, werden alle Kosten erfasst, die notwendig sind, das Wirtschaftsobjekt komplett zu ersetzen. Die Wiederbeschaffungswerte unterliegen dem Preisindex des Anschaffungsjahres sowie des Neuanaschaffungsjahres.

Die Unterscheidung zwischen dem Markt- und Verkehrswert einer Immobilie ist allenfalls eine juristische Bewertung. Hier sollte den Begriffsdefinitionen des EU-Rates gefolgt werden, welche folgendermassen lauten:

• Der Marktwert ist der Preis, welcher zum Zeitpunkt der Immobilienbewertung zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer sowie einem Käufer auf der Basis eines privatrechtlichen Vertrages zum Verkauf der Immobilie herangezogen wird.
• Der Verkehrswert ist der Preis, welcher bei einem Verkauf erzielt werden kann, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die tatsächlichen Eigenschaften, Beschaffenheit sowie die Lage eines Grundstücks bemisst, ohne dabei Rücksicht auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse zu nehmen.

Welche Verfahren stehen dem Makler zum Ermitteln des Immobilienwertes zur Verfügung?

Eine Immobilienbewertung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist nahezu immer mit dem Ziel verbunden, den aktuellen Verkehrswert der Grundstücks- oder der Bausubstanz zu bestimmen. Zur Ermittlung des Verkehrswertes wird der Immobilienlage bzw. dem Ort eine grössere Aufmerksamkeit beigemessen als dem tatsächlichen Sachwert des Gebäudes oder seiner Innen- und Aussenausstattung. Es gibt verschiedene Varianten der Wertermittlung. Diese heissen:
1. Vergleichswertverfahren:
Bei einem Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert des betreffenden Objektes mit Verkäufen ähnlicher Immobilienobjekte ermittelt. Gerade hier wird die Ortslage herangezogen, um einen Vergleich räumlich nahegelegener Grundstücke und Bausubstanzen zu erhalten. Es ist somit ein ungefährer Verkehrswert vergleichbarer Immobilien vor Ort.
2. Sachwertverfahren:
Das Sachwertverfahren dient dem Makler dazu, bei einem Hausverkauf den Grundstückswert sowie den Wert aller baulichen Anlagen in die Kalkulation mit einzubeziehen. Die potenzielle Wertsteigerung des Objektes fliesst ebenfalls in die Ermittlung des Verkehrswertes mit ein. Ausserdem spielen etwaige Mängel bzw. wertmindernde Faktoren (Alter, Schäden) eine tragende Rolle. Ein Sachwertverfahren kommt insbesondere zur Wertermittlung im Verkauf stehender Luxusimmobilien infrage.
3. Ertragswertverfahren:
Das Ertragswertverfahren beruht auf einer Formel, die den Bodenwert einer Immobilie und deren bauliche Anlagen bewertet, um daraus den Reinertrag einer Vermietung zu berechnen. Hier wird die Jahreskaltmiete abzüglich aller Bewirtschaftungskosten ermittelt und im sogenannten Liegenschaftszins zusammengefasst. Damit ist der Wert des vermieteten Objektes nicht vom örtlichen Quadratmeterpreis oder der Ausstattung abhängig.

Wie berechnet der Makler den Immobilienwert meines Hauses?

Beim Ankauf und Verkauf einer Immobilie steht deren Wertermittlung im Mittelpunkt der Immobilienbewertung. Die häufigsten Gründe einer Wertermittlung sind:

• geplanter Verkauf
• anteilsmässige Wertermittlung (Erbfall, Scheidungsverfahren)
• Beleihung der Immobilienwertes (Grundschuld, Hypothek)
• Bestimmung des Versicherungswertes
• Bilanzierung (bei Anlageobjekten)
• Zweck der Besteuerung
• Zwangsversteigerung
• Kauf einer Grundstücksimmobilie

Bei einem Hausverkauf besteht die Möglichkeit, den Wert des Objektes mittels Kurzgutachten oder mithilfe eines zeitaufwendigen und kostenintensiven Verkehrswertgutachtens ermitteln zu lassen. Während ein Kurzgutachten den Immobilien-Marktwert ermittelt, ist die Verkehrswertermittlung ein gerichtsfestes Vollgutachten. Beim Ermitteln des Verkehrswertes werden folgende Bewertungen vorgenommen:

1. In die Bewertung der Immobilie fliessen externe Werte wie Baupreisindex und Bodenrichtwert mit ein.
2. Der Materialwert des Immobilienobjektes wird am Qualitätsstichtag festgestellt. Damit werden das Baujahr, die Umgebung und Wohnfläche mit berücksichtigt.
3. Durch variable externe Faktoren ist ein fixer Wertermittlungsstichtag vonnöten.

Die häufigsten Fragen zum Thema Immobilienbewertung im Überblick

Was sollte ich beim Kauf einer Immobilie beachten?

Beim Kauf einer Immobilie sollten insbesondere der energetische Zustand der Eigentumswohnung oder des Hauses sowie die Bauqualität und die Grundstücksrechte berücksichtigt werden. Neben den Nebenkosten beim Kauf des Hauses sollten ebenfalls alle Gebühren mit einberechnet sein. Sowohl der Makler, die Grunderwerbssteuer sowie anfallende Notarkosten sollten in diese Rechnung einkalkuliert werden.

Was sollte ich beim Verkauf einer Immobilie beachten?

Neben der Wertermittlung beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung sollte der Hausverkäufer ebenfalls folgende Daten und Dokumente bereithalten:

• Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Bauakte
• Bauplanungsrechtliche Auskunft
• Grundrisszeichnung
• Mietverträge
• Energieausweis
• Wohnfläche
• Nutzfläche

Eine gründliche Planung sowie der ideale Zeitpunkt eines Hausverkaufes sind das A und O, um einen hohen Verkaufspreis zu erzielen.

Wer ermittelt den Verkehrswert meines Hauses?

Um den Wert eines Hauses zu bestimmen, werden Gutachter oder Sachverständige benötigt. Der Verkehrswert spiegelt dabei nicht den tatsächlichen Verkaufspreis wider, sondern ist eine Schätzung. Dies wird ebenfalls vom Finanzamt durchgeführt, um eine Bemessungsgrundlage für die Steuern, z. B. bei einer Erbschaft, zu erhalten. Dabei wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern grundsätzlich das Vergleichswertverfahren bemüht.

Was kostet ein Gutachten für eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück mit Haus?

Die Ortslage sowie die Art des Verkaufsobjektes spiegeln sich in den Kostenvoranschlägen eines Wertgutachtens wider. Des Weiteren spielt der Umfang des Gutachtens beim Ermitteln des Immobilienwertes eine tragende Rolle. Während ein schnelles Kurzgutachten in etwa 500 CHF kostet, muss der Hausbesitzer für ein Vollgutachten bei einem Wert des Hauses oder der Eigentumswohnung von 400.000 CHF mit circa 6.000 CHF rechnen.