Was ist der Mietspiegel?

Was ist die Vergleichsmiete und wann brauche ich sie?

In der Schweiz ist in der «Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen» geregelt, wie hoch die Mietpreise sein dürfen. Darüber hinaus gibt es den hypothekarischen Referenzzinssatz, der regelmässig vom Schweizer Bundesamt für Wohnungswesen ermittelt wird. Er entspricht dem Durchschnittszins für Immobilienkredite und ist für die Vermietung sehr wichtig. Denn Mietrenditen dürfen maximal 0,5 % über dem Referenzzinssatz liegen.

Ein weiterer Anhaltspunkt für die Höhe der Miete ist der sogenannte Mietspiegel. Dieser ist ein Verzeichnis der Mietpreise in verschiedenen Regionen und lässt sich online finden. In dieser Übersicht sehen Sie, wie hoch die Preise für vergleichbare Liegenschaften in Ihrer Region sind. Es handelt sich um die Werte, die für das Wohnen ortsüblich sind.

Beachten Sie allerdings, dass dieser Preisspiegel nicht rechtlich verbindend ist. Es handelt sich lediglich um Referenzwerte für Vermieter und für Mieter. Wichtiger ist der Referenzzinssatz, der die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Höhe der Mietzinsen darstellt. Schwankende Referenzzinsen können sogar dazu führen, dass Wohnungseigentümer Mietnachzahlungen verlangen.

Diese Regelung hat die Funktion einer Mietpreisbremse. Indem der Referenzzinssatz alle drei Monate angepasst wird, sind Mietpreise an die aktuelle Zinsentwicklung gekoppelt. Dabei werden hohe Preissprünge vermieden. Oft bleiben die Zinsen auf einem sehr ähnlichen Niveau. Beispielsweise hat sich der Referenzzinssatz zwischen November 2020 und Juni 2021 gar nicht verändert, sondern ist stets bei 1,25 % geblieben.

Immer wieder gibt es das Anliegen, die Mietzinsen an das verfügbare Einkommen zu koppeln und sie auf eine Höhe von maximal 33 % des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens zu begrenzen. Unter anderem in Basel stimmten über 60 % der Bewohner für eine derartige Regelung. Jedoch ist dies in der Schweiz bisher noch kein Gesetz.

Wie nutze ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich im Mietspiegel ablesen lässt, gibt an, wie hoch der monatliche Netto-Mietzins pro Wohnungstyp ist. Die Angaben werden dabei stets in Schweizer Franken gemacht. Beachten Sie, dass Nebenkosten für das Wohnen wie Heiz- und Wasserkosten noch nicht in diesem Preis enthalten sind.

Für Wohnungssuchende sind diese Angaben sehr wichtig, da sie einen Eindruck über die Höhe der Mietzinsen in einer bestimmten Stadt vermitteln. Bevor Sie also zügeln, sollten Sie recherchieren, welche Mietzinsen ortsüblich sind. Achten Sie darauf, vergleichbare Immobilientypen anzuschauen. Es handelt sich bei dem Preisspiegel um keine Garantie, aber um eine gute Orientierung.

Für Eigentümer dient die Mietpreisübersicht dazu, den Mietzins für ihre Liegenschaft festzulegen. Zwar sollten Sie sich insbesondere am Referenzzinssatz orientieren, aber der Preisspiegel hilft dabei, einen fairen Mietpreis festzulegen. Schon bei der Frage, ob sich die Vermietung lohnt oder ob Sie stattdessen besser verkaufen, ist der Spiegel sinnvoll.

Wo finde ich die Mietpreise für meine Stadt?

Ein offizieller Mietspiegel ist in der Schweiz nicht üblich. Jedoch finden Sie auf der Website Ihrer Stadt oder Ihres Kantons entsprechende Angaben. Auch auf anderen Seiten gibt es Zusammenstellungen der Mietpreise, die eine gute Übersicht bieten.

Achten Sie darauf, nach Preisen zu suchen, die das Mietniveau für einzelne Städte zeigen. Denn zwischen städtischen und ländlichen Regionen gibt es oft erhebliche Unterschiede bei den Mietkosten. Auch je nach Kanton sind die Differenzen erheblich, aber ausschlaggebend ist meist der genaue Standort.

Sie wünschen sich Unterstützung bei der Suche nach Mietpreisen sowie bei der Bestimmung des Mietzinses für Ihre Liegenschaft? Dann ist es sinnvoll, sich von einem professionellen Makler helfen zu lassen. Denn die Profis wissen am besten, welche Mietzinsen erlaubt sind, wie Sie die Mietspiegel interpretieren sollten und wie Sie die passenden Mietinteressenten finden.

Was muss ich als Vermieter bei der Mieterhöhung beachten?

Neben der preislichen Orientierung dient der Mietspiegel häufig dazu, eine Mieterhöhung zu rechtfertigen. Beachten Sie, dass in der Schweiz strenge Regeln für Mieterhöhungen gelten. Das Recht ist grundsätzlich auf Seite der Mieter, weshalb Sie als Vermieter nur unter ganz bestimmten Bedingungen eine Mieterhöhung durchsetzen können.

Die folgenden Gründe erlauben die Mieterhöhung:

1. Anstieg in der Teuerung
2. Anstieg des Referenzzinssatzes
3. Anstieg der Nebenkosten
4. Umbauten und Renovationen
5. Anstieg der orts- und quartiersüblichen Kosten

Wenn Sie auf dieser Basis eine Mieterhöhung umsetzen möchten, sollten Sie dies im Mieterhöhungsschreiben genau erklären. Legen Sie so viele Unterlagen und Berechnungen wie möglich bei. Gehen Sie davon aus, dass die Wohnungsmieter nicht ohne Widerspruch zustimmen. Manchmal kommt es sogar zu Klagen. Umso wichtiger ist es, dass die Mietpreiserhöhung gut begründet und fair ist.

Grosse Sprünge bei der Mieterhöhung sind nicht erlaubt. Zudem gilt nach wie vor die Faustregel zum Referenzzinssatz. Das bedeutet, dass erhöhte Mietzinsen maximal 0,5 % über dem Schweizer Referenzzinssatz liegen dürfen. Bei einem Referenzzinssatz von 1,25 % dürfen Sie die Miete daher nur um maximal 1,7 5% erhöhen. Bei einem sinkenden Referenzzinssatz dürfen Mietende verlangen, dass der Mietzins wieder gesenkt wird.

Die häufigsten Fragen zum Mietspiegel

Wer ermittelt den Mietspiegel?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Schweiz von verschiedenen Stellen veröffentlicht. Dazu gehören Immobilienanbieter und Maklerunternehmen. Sie alle berufen sich jedoch auf Zahlen des Bundesamtes für Statistik. Dieses veröffentlicht jedes Jahr aktuelle Durchschnittsmieten für Wohnungen pro Zimmer zahlen. Dazu kommt eine Stichprobe von etwa 100‘000 Beobachtungen zum Einsatz. Die Angaben beziehen sich stets auf den monatlichen Netto-Mietzins.

Wie hoch ist die Durchschnittsmiete in der Schweiz?

Anhand der Mietspiegelpreise sehen Sie nicht nur, wie hoch die Miete in bestimmten Regionen ist, sondern auch, welche Durchschnittspreise in der Schweiz anfallen. Der Durchschnittspreis für Mietwohnungen liegt bei 16,4 Schweizer Franken pro Quadratmeter (Stand: Juli 2021). Dabei gibt es je nach Kanton grosse Unterschiede. Am teuersten ist Genf. Auch Zürich und Lausanne sowie Basel und Bern haben hohe Mietzinsen.

Was bedeutet ein Anstieg im Mietspiegel?

Ein Anstieg bedeutet, dass die Mietzinsen in der Region steigen. Entsprechend lässt sich schlussfolgern, dass in der betreffenden Gegend eine hohe Nachfrage besteht. Insbesondere die teuren Schweizer Städte wie Zürich und Genf weisen ständig steigende Mietzinsen auf. Als Mieter wissen Sie daher, dass Sie zudem mit Mietsteigerungen rechnen sollten. Zugleich steigen in diesen Regionen meist die Gehälter.

Sind Vermieter an Mietspiegelpreise gebunden?

Nein, die Mietspiegelpreise sind in der Schweiz nicht verbindlich. In Deutschland hingegen stellen sie eine Verbindlichkeit dar. Hierzulande müssen Sie sich an den Referenzzinssatz halten und dürfen diesen um nicht mehr als 0,5 % übersteigen. Darüber hinaus gilt es, Mietwucher zu vermeiden. Achten Sie darauf, den Mietzins in etwa bei 33 % des verfügbaren Netto-Haushaltseinkommens anzusetzen.